Do wnikliwej analizy takiej umowy najmu zniechęca także jej obszerności. Zazwyczaj taka umowa składa się z części A (warunków szczegółowych) i części B (warunków ogólnych). Do tego jest kilkanaście załączników, w tym rzut lokalu, rzut piętra, na którym będzie znajdował się lokal, warunki techniczne, regulamin budowy, regulamin funkcjonowania galerii lub centrum handlowego, wzór gwarancji bankowej, wzór deklaracji wekslowej czy też wzór aktu notarialnego poddania się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt. 4 i 5 ustawy z 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
W części A (czyli w warunkach szczegółowych) znajdują się podstawowe informacje, jak: powierzchnia lokalu, data przekazania lokalu, okres obowiązywania umowy najmu, wysokość opłat wstępnych, wysokość czynszów przewidzianych umową najmu, wysokość opłat eksploatacyjnych, wysokość opłat dodatkowych, terminy płatności każdego z czynszów i opłat, rodzaj i wysokość zabezpieczeń oraz postanowienia dotyczące waloryzacji. Większość przedsiębiorców jedynie na podstawie tych informacji podejmuje decyzję o zawarciu umowy najmu. Tymczasem warto poza częścią A zapoznać się także z częścią B (czyli warunkami ogólnymi) oraz regulaminem funkcjonowania galerii lub centrum handlowego.
@@
W części B znajdują się bowiem postanowienia, które istotnie mogą wpłynąć na wysokość miesięcznych zobowiązań najemcy. Ponadto, w części B, jak też w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego mogą znaleźć się postanowienia, które będą utrudniały bieżące działanie i prowadzenie działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, np. dotyczące godzin dostawy towaru, możliwości korzystania z windy towarowej, godzin otwarcia centrum.
MSP w galerii
Bardzo ważne jest, aby przeanalizować umowę najmu pod kątem prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładowo, na zupełnie inne postanowienia umowy najmu uwagę powinien zwrócić najemca prowadzący sklep z odzieżą lub obuwiem, kwiaciarnię, usługi fryzjerskie czy restaurację. W przypadku usług fryzjerskich czy restauracji znaczenie będą miały postanowienia dotyczące rozliczania opłat eksploatacyjnych za media, takie jak energia elektryczna i woda. Jeśli chodzi o restaurację zalecana jest wnikliwa analiza warunków technicznych lokalu – konieczne mogą być bowiem zmiany dotyczące wentylacji i mocy dostarczanej do lokalu energii. Dla wyżej wymienionych działalności gospodarczych istotna może okazać się możliwość umieszczania reklam na witrynach albo stojakach reklamowych, tak zwanych potykaczy, przed wynajmowanymi lokalami.
Kary umowne
Postanowieniami, nad którymi należy zatrzymać się dłużej, są postanowienia dotyczące kar umownych i możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Kary umowne przewidziane są m.in. za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku dostarczenia wynajmującemu dokumentów zabezpieczeń, kompletnych zestawów dokumentacji powykonawczej, jak też potwierdzenia posiadania ubezpieczenia, opóźnienie w otwarciu lokalu dla klientów, naruszenie postanowień umowy najmu dotyczących otwarcia lokalu, wykonanie prac remontowych lub adaptacyjnych bez zgody wynajmującego lub niezgodnie z zatwierdzonym przez wynajmującego projektem, naruszenie regulaminu funkcjonowania centrum handlowego, opóźnienie w przekazaniu wynajmującemu miesięcznych, kwartalnych i rocznych raportów lub zestawień dotyczących obrotów, bezprawne zajmowanie lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.
Zdarza się, że kary umowne przewidziane są w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego, który może być jednostronnie zmieniany przez wynajmującego w każdym czasie. Wówczas należy podjąć próbę negocjacji regulaminu zmierzającą do usunięcia z niego postanowień dotyczących kar umownych albo wprowadzenia postanowień nakładających na wynajmującego obowiązek uzyskania uprzedniej zgody najemcy na zmianę dotychczasowych lub wprowadzenie nowych kar umownych.
koniec_str_1#
W razie kar umownych w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy wysokość kary umownej zastrzeżona jest jako określona kwota, czy może stanowi wielokrotność określonej kwoty i ilość metrów kwadratowych lokalu. Zdarza się, że kara umowna stanowi sumę wielokrotności miesięcznego czynszu, opłat eksploatacyjnych i opłat marketingowych. Następnie należy przeanalizować, czy kara umowa naliczana jest za każdy dzień, tydzień czy może miesiąc zwłoki w dopełnieniu jakiegoś obowiązku albo trwania naruszenia postanowienia umowy najmu. Bezwzględnie należy podjąć negocjacje zbyt wysokich kar umowny naliczanych za każdy dzień zwłoki czy naruszenia.
Przykładowo, za kilkodniowe opóźnienie w dostarczeniu gwarancji bankowej, które może być całkowicie niezależne od najemcy i leżeć po stronie banku, najemca będzie musiał zapłacić niebotyczną karę umowną wynajmującemu.
Zgodnie z przepisami prawa cywilnego umowy najmu są umowami wzajemnymi, na mocy których równe wobec siebie strony świadczą sobie ekwiwalentne świadczenia. Nie ma zatem powodów, aby w umowie najmu przyznawać wynajmującym prawo do naliczania wysokich kar umownych, tym bardziej za drobne uchybienia.
Wypowiedzenie umowy
Umowy najmu w galeriach i centrach handlowych zawierane są na czas określony, w większości jest to pięć lub dziesięć lat. Oznacza to, że każdy najemca wspólnie z wynajmującym ponosi pełne ryzyko powodzenia danej galerii lub centrum handlowego. Wynajmujący dbają o to, aby w umowie najmu znalazły się postanowienia uprawniające ich do wypowiedzenia umowy najmu z różnych przyczyn. Zwykle podobne postanowienia umowy najmu dla najemcy nie są przewidziane.
W tym miejscu warto powołać się na art. 673 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zgodnie, z którym, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak też najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Tym samym najemca na etapie negocjacji powinien wprowadzić do umowy najmu postanowienia pozwalające mu na wypowiedzenie umowy najmu, co najmniej z tych samych lub zbliżonych przyczyn co wynajmującemu.
Równocześnie należy bezwzględnie ograniczać możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego z bliżej nieokreślonych lub błahych powodów, np. nie prowadzenia przez najemcę działalności przez okres dłuższy niż trzy następujące po sobie dni robocze, naruszenie przez najemcę podstawowych praw i obowiązków wskazanych umowie najmu bez wskazania, co należy rozumieć przez podstawowe prawa i obowiązki.
Warto zwrócić uwagę na postanowienia umowy najmu dotyczące wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym przez wynajmującego w razie zwłoki z zapłatą czynszu. Obecnie zdarza się to dużo rzadziej, ale jeszcze kilka lat temu nagminne było modyfikowanie bezwzględnie obowiązującego przepisu Kodeksu Cywilnego regulującego tę kwestię. Otóż, zgodnie z art. 687 k.c., jeśli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Powyższe oznacza, że do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia niezbędne jest zaistnienie łączenie czterech warunków:
Klaudyna Jarzec-Koślacz
Radca Prawny
klaudyna.jarzec@kancelaria.radcow.pl
www.kancelaria.radcow.pl
W części A (czyli w warunkach szczegółowych) znajdują się podstawowe informacje, jak: powierzchnia lokalu, data przekazania lokalu, okres obowiązywania umowy najmu, wysokość opłat wstępnych, wysokość czynszów przewidzianych umową najmu, wysokość opłat eksploatacyjnych, wysokość opłat dodatkowych, terminy płatności każdego z czynszów i opłat, rodzaj i wysokość zabezpieczeń oraz postanowienia dotyczące waloryzacji. Większość przedsiębiorców jedynie na podstawie tych informacji podejmuje decyzję o zawarciu umowy najmu. Tymczasem warto poza częścią A zapoznać się także z częścią B (czyli warunkami ogólnymi) oraz regulaminem funkcjonowania galerii lub centrum handlowego.
@@
W części B znajdują się bowiem postanowienia, które istotnie mogą wpłynąć na wysokość miesięcznych zobowiązań najemcy. Ponadto, w części B, jak też w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego mogą znaleźć się postanowienia, które będą utrudniały bieżące działanie i prowadzenie działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, np. dotyczące godzin dostawy towaru, możliwości korzystania z windy towarowej, godzin otwarcia centrum.
MSP w galerii
Bardzo ważne jest, aby przeanalizować umowę najmu pod kątem prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładowo, na zupełnie inne postanowienia umowy najmu uwagę powinien zwrócić najemca prowadzący sklep z odzieżą lub obuwiem, kwiaciarnię, usługi fryzjerskie czy restaurację. W przypadku usług fryzjerskich czy restauracji znaczenie będą miały postanowienia dotyczące rozliczania opłat eksploatacyjnych za media, takie jak energia elektryczna i woda. Jeśli chodzi o restaurację zalecana jest wnikliwa analiza warunków technicznych lokalu – konieczne mogą być bowiem zmiany dotyczące wentylacji i mocy dostarczanej do lokalu energii. Dla wyżej wymienionych działalności gospodarczych istotna może okazać się możliwość umieszczania reklam na witrynach albo stojakach reklamowych, tak zwanych potykaczy, przed wynajmowanymi lokalami.
Kary umowne
Postanowieniami, nad którymi należy zatrzymać się dłużej, są postanowienia dotyczące kar umownych i możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Kary umowne przewidziane są m.in. za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku dostarczenia wynajmującemu dokumentów zabezpieczeń, kompletnych zestawów dokumentacji powykonawczej, jak też potwierdzenia posiadania ubezpieczenia, opóźnienie w otwarciu lokalu dla klientów, naruszenie postanowień umowy najmu dotyczących otwarcia lokalu, wykonanie prac remontowych lub adaptacyjnych bez zgody wynajmującego lub niezgodnie z zatwierdzonym przez wynajmującego projektem, naruszenie regulaminu funkcjonowania centrum handlowego, opóźnienie w przekazaniu wynajmującemu miesięcznych, kwartalnych i rocznych raportów lub zestawień dotyczących obrotów, bezprawne zajmowanie lokalu po rozwiązaniu umowy najmu.
Zdarza się, że kary umowne przewidziane są w regulaminie funkcjonowania centrum handlowego, który może być jednostronnie zmieniany przez wynajmującego w każdym czasie. Wówczas należy podjąć próbę negocjacji regulaminu zmierzającą do usunięcia z niego postanowień dotyczących kar umownych albo wprowadzenia postanowień nakładających na wynajmującego obowiązek uzyskania uprzedniej zgody najemcy na zmianę dotychczasowych lub wprowadzenie nowych kar umownych.
koniec_str_1#
W razie kar umownych w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy wysokość kary umownej zastrzeżona jest jako określona kwota, czy może stanowi wielokrotność określonej kwoty i ilość metrów kwadratowych lokalu. Zdarza się, że kara umowna stanowi sumę wielokrotności miesięcznego czynszu, opłat eksploatacyjnych i opłat marketingowych. Następnie należy przeanalizować, czy kara umowa naliczana jest za każdy dzień, tydzień czy może miesiąc zwłoki w dopełnieniu jakiegoś obowiązku albo trwania naruszenia postanowienia umowy najmu. Bezwzględnie należy podjąć negocjacje zbyt wysokich kar umowny naliczanych za każdy dzień zwłoki czy naruszenia.
Przykładowo, za kilkodniowe opóźnienie w dostarczeniu gwarancji bankowej, które może być całkowicie niezależne od najemcy i leżeć po stronie banku, najemca będzie musiał zapłacić niebotyczną karę umowną wynajmującemu.
Zgodnie z przepisami prawa cywilnego umowy najmu są umowami wzajemnymi, na mocy których równe wobec siebie strony świadczą sobie ekwiwalentne świadczenia. Nie ma zatem powodów, aby w umowie najmu przyznawać wynajmującym prawo do naliczania wysokich kar umownych, tym bardziej za drobne uchybienia.
Wypowiedzenie umowy
Umowy najmu w galeriach i centrach handlowych zawierane są na czas określony, w większości jest to pięć lub dziesięć lat. Oznacza to, że każdy najemca wspólnie z wynajmującym ponosi pełne ryzyko powodzenia danej galerii lub centrum handlowego. Wynajmujący dbają o to, aby w umowie najmu znalazły się postanowienia uprawniające ich do wypowiedzenia umowy najmu z różnych przyczyn. Zwykle podobne postanowienia umowy najmu dla najemcy nie są przewidziane.
W tym miejscu warto powołać się na art. 673 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 r., nr 16, poz. 93 z późn. zm.) zgodnie, z którym, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak też najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Tym samym najemca na etapie negocjacji powinien wprowadzić do umowy najmu postanowienia pozwalające mu na wypowiedzenie umowy najmu, co najmniej z tych samych lub zbliżonych przyczyn co wynajmującemu.
Równocześnie należy bezwzględnie ograniczać możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego z bliżej nieokreślonych lub błahych powodów, np. nie prowadzenia przez najemcę działalności przez okres dłuższy niż trzy następujące po sobie dni robocze, naruszenie przez najemcę podstawowych praw i obowiązków wskazanych umowie najmu bez wskazania, co należy rozumieć przez podstawowe prawa i obowiązki.
Warto zwrócić uwagę na postanowienia umowy najmu dotyczące wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym przez wynajmującego w razie zwłoki z zapłatą czynszu. Obecnie zdarza się to dużo rzadziej, ale jeszcze kilka lat temu nagminne było modyfikowanie bezwzględnie obowiązującego przepisu Kodeksu Cywilnego regulującego tę kwestię. Otóż, zgodnie z art. 687 k.c., jeśli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Powyższe oznacza, że do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia niezbędne jest zaistnienie łączenie czterech warunków:
- najemca musi dopuścić się zwłoki z zapłatą czynszu,
- zwłoka powinna dotyczy dwóch pełnych okresów płatności,
- wynajmujący musi o swoim zamiarze powiadomić najemcę na piśmie,
- wynajmujący powinien udzielić najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do uregulowania zaległości.
Klaudyna Jarzec-Koślacz
Radca Prawny
klaudyna.jarzec@kancelaria.radcow.pl
www.kancelaria.radcow.pl
