Umowy rezerwacyjne

Umowy rezerwacyjne pojawiły się i stały się dość powszechne po wejściu w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tzn. pierwszej ustawie deweloperskiej. Zawarcie tego typu umowy służyły wycofaniu lokalu lub domu jednorodzinnego z oferty. Jak również daje nabywcom czas na zbadanie zdolności kredytowej i uzyskanie decyzji kredytowej, jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Umowy rezerwacyjne nie są jednak uregulowane w pierwszej ustawie deweloperskiej. Występujące w obrocie umowy rezerwacyjne znacznie różnią się od siebie. Nierzadko ich postanowienia są niekorzystne dla nabywców.

Dlatego też do nowej ustawy deweloperskiej wprowadzono postanowienia wprost regulujące umowę rezerwacyjną. Z przepisów tych wynika, iż umowa rezerwacyjna musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, jak również że musi określać strony, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wysokość opłaty rezerwacyjnej, okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Z perspektywy nabywcy bardzo istotną zmianą jest wprowadzenie ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dotychczas, deweloper mógł swobodnie kształtować wysokość tej opłaty, która często dochodziła do 10 proc. wartości lokalu. Po wejściu w życie nowych przepisów opłata rezerwacyjna będzie mogła wynosić maksymalnie 1 proc. ceny lokalu albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Jednocześnie dodano po stronie dewelopera obowiązek przelania tej kwoty w terminie 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej na rachunek powierniczy, co dotychczas nie było wprost uregulowane.

W nowej ustawie deweloperskiej określono, w jakich przypadkach opłata rezerwacyjna musi być zwrócona. Zabezpieczając interesy nabywców, ustawodawca postanowił m.in., że taki obowiązek będzie ciążył na deweloperze, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej.

Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny podobnie jak umowa rezerwacyjna jest dokumentem powszechnie znanym w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z nową ustawą deweloperską prospekt informacyjny wraz z załącznikami trzeba przekazać nabywcy każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej, a nie, jak dotychczas, na jego żądanie. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku. W praktyce jednak dobrego dewelopera można było poznać między innymi po tym, że przekazywał komplet dokumentów dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego bez żądania.

Bez zmian pozostaje podział prospektu informacyjnego na cześć ogólną oraz część indywidualną. Co istotne, rozszerzono katalog informacji, które muszą być zawarte w prospekcie informacyjnym. Nowością jest w szczególności szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji. To informacje, które wcześniej nie były w prospekcie informacyjnym zamieszczane.

Sankcją za niesporządzenie prospektu informacyjnego przewidzianą przez nową ustawę deweloperską jest odpowiedzialność karna w postaci grzywny. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli:

• deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
• deweloper nie dostarczył informacji o zmianie danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach,
• dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy,
• jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. ¦rodki Funduszu są gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. ¦rodki Funduszu pochodzą ze składek należnych od deweloperów, z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym oraz przychodów z lokat środków Funduszu, z roszczeń nabywcy wobec dewelopera lub banku, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera, ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu, z innych wpływów.

Wysokość składki na Fundusz jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają być wpłacane przez deweloperów zarówno w przypadku prowadzenia otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jak i zamkniętego.

W przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego maksymalna wysokość stawki procentowej będzie wynosić 1 proc., natomiast w przypadku zamkniętego wynosić ma 0,1 proc.

Głównym celem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest zwiększenie ochrony nabywców m.in. w sytuacji, gdy deweloper nie będzie w stanie zakończyć budowy w ramach prowadzonego przez niego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Zgłaszanie wady, wada istotna

W nowej ustawie deweloperskiej znalazła się szczegółowa procedura odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Ustawa wprowadza również domniemanie uznania wady oraz pojęcie wady istotnej.

Z odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w powyższym terminie, uważa się, że uznał wady tzw. domniemanie uznania wady.

Jednocześnie, w przypadku wad uznanych przez dewelopera, obowiązek ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

Nowa ustawa deweloperska przyznaje nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z uwagi na wady istotne, których deweloper nie uznał w protokole. Dotychczas nabywca nie miał możliwości odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z powodu wad istotnych, nawet jeśli charakter wad uniemożliwiał korzystanie z lokalu lub domu. W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej stosuje się analogiczną procedurę opisaną w poprzednim akapicie, z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy.

Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii, istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

Wprowadzenie do nowej ustawy deweloperskiej pojęcia wady istotnej będzie stanowiło źródło dla wielu sporów pomiędzy deweloperami a nabywcami. Dokonując rozróżnienia pomiędzy wadami istotnymi a nieistotnymi oczywiście będzie można wspierać się bogatym orzecznictwem z zakresu prawa budowlanego, niemniej jednak nie pozwoli to na zakończenie wielu sporów na etapie przedsądowym. Wada istotna to pojęcie niedookreślone i niezdefiniowane, a co za tym idzie powalające zarówno deweloperowi, jak i nabywcy na jego własną interpretację.

Powyżej omówiono jedynie wybrane przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim uzyskanie wzmocnienia ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywcę, co niewątpliwie należy ocenić w sposób pozytywny. Niemniej jednak dotychczas obowiązujące przepisy w dużej mierze spełniały swoją funkcję.

Pierwsza ustawa deweloperska, która była z nami 10 lat stanowiła krok milowy w zabezpieczeniu nabywcy, dlatego też nowe przepisy stanowią raczej kontynuację i rozbudowanie dotychczasowych rozwiązań. Nowa ustawa deweloperska wprowadza dodatkowe obciążenia finansowe, które biorąc pod uwagę obecną sytuację ekonomiczną, inflację, a przede wszystkim wzrost kosztów nabycia materiałów budowlanych może doprowadzić do upadłości lub likwidacji mniejszych i średnich deweloperów. Zdecydowanie pozytywnie należy ocenić wprowadzenie do ustawy postanowień dotyczących umowy rezerwacyjnej, ponieważ brak przepisów w tym zakresie stanowił źródło nadużyć.

Autorka: radca prawny, wspólnik w JKM Kancelaria Radców Prawnych Jarzec-Koślacz Miśkiewicz s.c. Specjalizuje się w szeroko pojętym prawie nieruchomości. Doradza deweloperom i wspólnotom mieszkaniowym. ¦wiadczy pomoc prawną na rzecz niepublicznych przedszkoli i żłobków. Udziela wsparcia prawnego producentom kosmetyków