Jak pokazują dane GUS, przeciętny roczny dochód netto na jedną osobę w gospodarstwie domowym jest wyższy o około 15 proc. w grupie osób pracujących na własny rachunek w porównaniu do osób na etacie.

Co ważne o sukcesie w uzyskaniu finansowania często decydują detale. Dlatego warto dobrze przygotować się do tego procesu. Odpowiadamy na 5 najczęściej pojawiających się pytań klientów, którzy planują uzyskać kredyt hipoteczny dla przedsiębiorców.

1. Czy banki stosują ostrzejsze kryteria scoringu dla osób prowadzących działalność?

Osoba prowadząca działalność gospodarczą starająca się o kredyt hipoteczny musi być przygotowana na bardziej restrykcyjne podejście banku z uwagi na stosowane systemy oceny klienta, czyli tzw. scoring. Banki preferują zatrudnienie na etacie w dużej, znanej firmie, najlepiej na czas nieokreślony. Klienci prowadzący firmy są zwykle oceniani bardziej surowo.

Liczy się również forma prowadzonej księgowości, wyżej oceniany będzie klient prowadzący Księgę Przychodów i Rozchodów, a gorzej firmy odprowadzające podatek zryczałtowany lub rozliczające się z fiskusem na zasadach tzw. karty podatkowej. Warto to uwzględnić ubiegając się o kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy.

2. Jakie dodatkowe dokumenty należy zebrać, ubiegając się o kredyt hipoteczny dla przedsiębiorców?

Lista dokumentów kredytowych dla klienta prowadzącego działalność gospodarczą jest znacznie dłuższa niż dla osoby na etacie. Co więcej, przygotowanie dokumentacji jest bardziej czasochłonne, gdyż banki wymagają zaświadczeń o braku zaległości w ZUS i US, co wymaga wizyty w tych urzędach oraz oczekiwania na przygotowanie dokumentów przez te instytucje.

Konieczna jest też współpraca z biurem księgowym klienta. Niezbędne są deklaracje podatkowe za ostatni rok, a w bardziej dociekliwych bankach, za dwa ostatnie lata podatkowe. Dodatkowo wymagane są odpowiednie zestawienia z Księgi Przychodów i Rozchodów (wydruki narastająco, w niektórych bankach szczegółowa KPiR za ostatni rozliczony miesiąc) lub Ewidencji Przychodów dla rozliczających się podatkiem zryczałtowanym.

Nieliczne banki będą w stanie uwzględnić przy badaniu zdolności kredytowej amortyzację w firmie klienta, co będzie wymagało przedstawienia tabel amortyzacyjnych za zeszły i bieżący rok podatkowy.

Część banków zbada też dokładnie historię konta firmowego klienta, żeby sprawdzić, czy obroty regularnie przepływają przez konto, a firma nie ma problemów np. z zajęciami komorniczymi na koncie lub nie ukrywa zobowiązań zaciągniętych na finansowanie działalności gospodarczej. Niektóre instytucje poproszą również o umowy kredytowe z harmonogramami dotyczące zobowiązań firmowych lub kosztowne opinie z banków i firm leasingowych.

3. Czy prowadzenie działalności wydłuża procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny?

Procedura przyznawania kredytu hipotecznego dla przedsiębiorców jest bardziej czasochłonna niż przy łatwiejszych w ocenie źródłach dochodu (etat, umowa zlecenie, umowa o dzieło). Klient przedstawia zdecydowanie więcej dokumentów, co przedłuża ocenę wiarygodności przez bank. £atwiej jest o popełnienie błędów, które wychwyci analityk, a które będzie trzeba prostować na kolejnych etapach analizy.

Banki sprawdzają też więcej baz, weryfikują w urzędach przedstawione przez klienta zaświadczenia, a także dokładnie sprawdzają stabilność dochodów w dłuższym czasie.

W niektórych instytucjach analizie podlegają dwa pełne lata podatkowe oraz rozliczone miesiące bieżącego roku. Klient musi często przygotować dodatkowe, bardzo szczegółowe formularze na temat wielu aspektów swojej działalności, np. przedstawić zestawienie największych odbiorców i dostawców.

4. Jakie mogą być zagrożenia dla przedsiębiorców ubiegających się o kredyt, w porównaniu dla etatowców?

Ocena zdolności kredytowej osoby prowadzącej działalność gospodarczą jest wielowątkowa i obejmuje znacznie dłuższe okresy, co implikuje spore trudności dla klientów posiadających firmy. Analityk może zadać wiele dociekliwych pytań, np.: o zmienność przychodów w poszczególnych miesiącach roku, o charakter wzrostu/spadku przychodów w porównaniu dwóch lat podatkowych poddawanych analizie czy o nieregularność w płatnościach składek ZUS i zaliczek na podatek dochodowy.

Bank może poddać również w wątpliwość charakter nieruchomości nabywanej przez klienta, sugerując, że klient kupuje np. kolejne mieszkanie, co ma charakter komercyjny i jako takie powinno być finansowane kredytem inwestycyjnym dla firm zamiast tańszego kredytu mieszkaniowego, który można zaciągnąć na znacznie dłuższy czas, uzyskując tym samym niższe obciążenie miesięczną ratą.

5. Czy przedsiębiorca dostanie kredyt zaraz po założeniu działalności gospodarczej? Jak banki patrzą na nieregularne dochody?

Większość banków wymaga co najmniej 12-miesięcznego okresu prowadzenia działalności gospodarczej, niektóre akceptują tylko firmy, które mogą się poszczycić aż dwuletnim okresem funkcjonowania. Są natomiast na rynku rozwiązania, które przy tzw. samozatrudnieniu, tzn. sytuacji, w której prowadzona działalność gospodarcza jest kontynuacją umowy o pracę lub umowy zlecenie i prowadzona firma świadczy usługi na rzecz poprzedniego pracodawcy albo klient wykonuje pracę o tym samym charakterze, współpracując z innym podmiotem, dopuszczają tylko 3-miesięczny okres prowadzenia przedsiębiorstwa przez klienta. Jest to jednak tzw. obszar uznaniowy, tzn. analityk podejmuje niezależną decyzję po weryfikacji całej dokumentacji klienta i ocenie wszystkich czynników ryzyka kredytowego.

Przy analizie zdolności kredytowej przedsiębiorcy, banki bardzo nieprzychylnie patrzą na zmienność przychodów w czasie. Oceniając zestawienia miesięczne z Księgi Przychodów i Rozchodów sprawdzają, czy w każdym miesiącu firma osiąga porównywalne przychody, czy mają one charakter sezonowy. Analizując zeznania podatkowe oraz zestawienia księgowe klienta banki porównują poziom przychodów i dochodów rok do roku, żeby wykluczyć sytuację, że klient celowo generuje zawyżone przychody, żeby uzyskać zbyt wysoki, w ocenie banku, kredyt.

Często klienci odchodzą z przysłowiowym kwitkiem, gdy niedoświadczony pośrednik widząc w deklaracji PIT klienta stratę, informuje o braku możliwości finansowania. Diabeł tkwi w szczegółach. W takiej sytuacji należy sprawdzić charakter tej straty (czy wynikała np. z inwestycji poczynionych w firmie w ostatnim roku podatkowym), dopytać klienta o majątek firmowy i zdiagnozować możliwość doliczenia do zdolności kredytowej odpisów amortyzacyjnych, a także sprawdzić, czy dochody w bieżącym roku nie będą wzbudzały podejrzeń analityka i zostaną zaakceptowane jako wiarygodne.

Autor: ekspert Gold Finance