Rynek jest podzielony na tych, którzy wliczają powierzchnie ścianek działowych, przejść drzwiowych, wnęk okiennych do sprzedaży i na tych którzy tego nie praktykują. Tych drugich jest większość. Na spotkaniu Akademii Inwestora przedstawiłem tego dziesiątki przykładów. Pokazałem między innymi kiedy coś jest traktowane jako przejście drzwiowe, a kiedy nie. Kiedy ściankę można wyburzyć, a kiedy nie. Kiedy coś jest powierzchnią konstrukcji w rozumieniu normy PN-ISO 9836:1997 a kiedy nie, kiedy coś jest antresolą lub poddaszem użytkowym a kiedy nie. W kuluarach okazało się, że praktykowane jest także sporadycznie wliczanie powierzchni szachtów!

Podczas Akademii wielokrotnie podkreślałem, że czym innym jest powierzchnia sprzedaży, która nigdzie w przepisach nie jest zdefiniowana, a czym innym powierzchnia użytkowa
w rozumieniu normy PN-ISO 9836:1997, przedkładana do celów notarialnych, samodzielności lokali, założenia kart lokali w urzędzie geodezji oraz do celów podatkowych i rozliczeń wspólnoty mieszkaniowej. Inną definicją powierzchni użytkowej posługujemy się do celów sprzedaży, a inną do celów podatku od nieruchomości.

Nieoceniona rola architekta na etapie projektu

Warto podkreślić, że niektórych ścian nie można wyburzać. Jest to „typowa” konstrukcja sprawiająca, że budynek się nie zawali, ale nie jest to pełna definicja konstrukcji zdefiniowanej w normie pomiaru powierzchni PN-ISO 9836:1997. Ponadto bardzo istotne jest nazewnictwo przy projektowaniu poszczególnych pomieszczeń, co jest rolą architektów na samym starcie projektu.
Nazwanie jednego pomieszczenia kuchnią a drugiego pokojem powoduje, że są to dwa oddzielne pomieszczenia i muszą być wydzielone ścianami oraz przejściem. Zastosowanie w nazewnictwie wyrażenia „salon z aneksem kuchennym” eliminuje ten problem. Na sali wśród słuchaczy było kilku architektów, którzy podkreślali, że ich przepisy różnią się od tych do celów założenia kart lokali w urzędzie geodezji, podatkowych i jest to prawda. Jeżeli deweloper chce wliczać powierzchnie ścianek działowych do sprzedaży lokali to po pierwsze w odpowiednim momencie musi właściwie przygotować projekt do pozwolenia na budowę, w odpowiednim czasie zamówić pomiar powierzchni i od początku do końca musi informować o tym kupującego.

Czy norma nie jest obowiązująca?

Usłyszałem w trakcie Akademii, że stosowanie normy PN-ISO 9836:1997 w zakresie liczenia powierzchni do celów sprzedaży lokali jest dobrowolne, że rozporządzenie tylko wskazuje tę normę, jako sposób możliwy do przyjęcia w całym procesie liczenia powierzchni.

Czy jest to prawda? Otóż nie – obowiązująca w tym zakresie jest norma PN-ISO 9836:1997, która wyjaśnia czym jest powierzchnia użytkowa. Podstawą prawną jest Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednak ta odwołuje się do wspomnianego rozporządzenia, jako obligatoryjną wymienia normę PN-ISO 9836:1997.

Zwracam uwagę, że w grudniu 2015 r. weszła nowa norma - PN-ISO 9836:1997:2015-12. Pomimo, że w normie tej jest w dwóch miejscach zapisane, że zastępuje normę PN-ISO 9836:1997 to nie jest ona obowiązująca. Dlaczego? Ponieważ wspomniane powyżej rozporządzenie nie powołuje się na nową normę. Ponadto ważne jest też to, że ta norma jest dedykowana dla rynku biurowego a nie mieszkaniowego. Ponadto ma bardzo dużo błędów i jest niedopracowana.

Komentarz do normy PN-ISO 9836:1997 zaskoczeniem spotkania! Okazało się, że do normy tej dostępny jest szczegółowy komentarz z 2002 r., który jest integralną jej częścią. Oba te dokumenty trzeba czytać, jako jedność.

Powoływanie się na błędne informacje

Bardzo częstym błędem, który spotykam w praktyce zawodowej i który potwierdził się również podczas Akademii Inwestora jest czytanie różnych „porad" w Internecie. Po zapytaniu osób na sali o to, kto ma zakupioną na własne nazwisko/firmę normę PN-ISO 9836:1997 tylko kilka z blisko 70-ciu osób podniosło rękę.

Jak zatem można praktykować zasady normy nie znając normy? Część osób miała ze sobą wydrukowane cytaty z Internetu, które rzekomo powołują się na normę. Pytając czy są to treści z normy – słyszeliśmy odpowiedzi, że są to treści z blogów w Internecie. Konfrontując „tę samą" treść z normą i komentarzem do normy, który miałem ze sobą – wyjaśnialiśmy zawiłości powierzchni użytkowych.

Podstawą działań niech będą dokumenty i akty prawne! Niewłaściwym również jest sugerowanie przez przełożonych – architektom, geodetom, rzeczoznawcom powoływanie się na normy w angielskich wersjach językowych. Możliwe, że w tłumaczeniu został popełniony błąd, jednak póki co według konstytucji obowiązuje w naszym kraju język polski
i prawo polskie.

Powoływanie się na niewłaściwe definicje

Powierzchnia użytkowa w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych ma inną definicję niż ta w normie PN-ISO 9836:1997. Inną definicję powierzchni konstrukcji respektować muszą architekci w projektach budowlanych a inna jest definicja w normie PN-ISO 9836:1997.

Podobny problem występuje w przypadku redukcji ze względu na wysokość. Banki respektują granicę redukcji 1,90 m a w normie są granice 1,40 m i 2,20 m. Jeszcze inaczej mierzy się lokale komunalne. Niestety bałagan w Polsce w tym zakresie jest olbrzymi a jeżeli rząd zdecyduje się na normę PN-ISO 9836:2015-12, to zabraknie prawników aby obsłużyć „kłótnie” z tego wynikające. Dualizm definicji to jedno a interpretowanie tych definicji to kolejna sprawa. Przykładem, który poruszyłem to twórczość jednego z prawników, który próbował zinterpretować przepis podatku od nieruchomości w garażu, że „wysokość w świetle” to taka powierzchnia, która powstaje z wpadania światła przez bramę otwartego garażu. I za tą powierzchnię należy płacić podatek od nieruchomości. Powierzchnia ta stanowiłaby kilka procent całej powierzchni garażu.

Co na to wytyczne banków?

Chaos w trakcie szkolenia wywołała również krótka przemowa rzeczoznawcy majątkowego i biegłego sądowego, który przedstawił kolejne spojrzenie na powierzchnie w sprzedawanych lokalach. Wyjaśnił on, że podejście banków w przypadku wyceny domów jest różne, ale w przypadku lokali zdecydowana większość banków przyjmuje powierzchnie bez wliczania ścianek działowych. Banki narzucają rzeczoznawcom w operatach szacunkowych odejmowanie tych powierzchni.

Jeżeli są one wyszczególnione na metryczkach to jest to łatwe, ale często na metryczkach lokalu widnieje pojęcie „powierzchnia lokalu”. Rzeczoznawca w takich sytuacjach musi odjąć powierzchnię ścianek od powierzchni. Na przykład w lokalu 1000 m2 powierzchnia ścianek działowych wynosi 5 m2. W przypadku rynku warszawskiego cena za m2 może wynosić 10 tys. zł. To powoduje zmniejszenie wartości lokalu w wycenie o 50 tys. zł.

W przypadku wzrostu cen, rzeczoznawcom trudno jest dojść w wycenie do tej wartości ceny zakupu, a należy jeszcze pomniejszyć tę wartość o 50 tys. zł. Stanowi to bardzo duży problem przy wycenie nieruchomości. Niektóre banki wprowadziły nowe wytyczne dla lokali, według których rzeczoznawcy muszą liczyć lokal według powierzchni użytkowej. Banki licząc powierzchnię do kredytu hipotecznego biorą pod uwagę powierzchnie o wysokości powyżej 1,90 m wysokości oraz nie wliczają garaży będących w bryle domu jednorodzinnego.

Czy notariusz sprawdza zgodność umowy z przepisami?

Wielokrotnie spotykaliśmy się z notariuszami, którzy nie zagłębiają się w słuszność wyliczenia powierzchni użytkowej na podstawie, której wylicza się kwotę do zapłacenia za mieszkanie. Dzień przed Akademią również mieliśmy spotkanie z notariuszami i zadaliśmy im kilka pytań kontrolnych.

Zapytaliśmy czy w akcie notarialnym wpisywana jest powierzchnia sprzedaży czy powierzchnia użytkowa? Notariusze nie ukrywali tego, że nie znają odpowiedzi, mówiąc, że notariusz wpisuje do umowy powierzchnie z dokumentów otrzymanych od sprzedającego lub kupującego. Osoby te nie wiedziały, gdzie szukać definicji powierzchni użytkowej, która jest wpisywana do aktu notarialnego.

Jak zatem strony mają wiedzieć, że powierzchnia wpisana do aktu jest prawidłowa? Jest to powierzchnia, która jest następnie wpisywana do księgi wieczystej, do wyliczenia ułamka we wspólnotach do naliczania podatków od nieruchomości.
Oczywiście nie generalizujemy tego, że każdy notariusz nie ma wiedzy na ten temat, ale zwracamy uwagę na to, że notariusz nie sprawdza poprawności wyliczonej powierzchni. Często notariusz współpracuje z deweloperem, co znaczy, że będzie działał na jego korzyść.

Ja osobiście kupiłem mieszkanie od dewelopera, którego notariuszem była osoba z rodziny. Wykazałem deweloperowi liczne błędy w umowie sprzedaży na etapie wstępnych rozmów – w mojej umowie błędy te zostały poprawione a inni właściciele zostali z poważnymi rozbieżnościami w umowie w kwestii powierzchni użytkowej.

Kto się podkłada?

Znaczna część dyskusji dotyczyła tego, co geodeta ma mierzyć w trakcie wizji lokalnej i czy powinien przedkładać deweloperowi dwie metryczki lokalu – jedną do urzędów
a drugą dla kupującego. Interpretacje deweloperów są różne – część z nich uważa, że geodeta nie powinien podczas pomiaru nanosić na rzuty ścianek działowych. Znamy wyroki sądowe z wrocławskiego rynku kiedy takie praktyki były stosowane. Geodeta, który dopuszcza się takich działań popełnia przestępstwo i grozi mu m.in. utrata uprawnień zawodowych.

Priorytetem jest wykazywanie minimalnej powierzchni ścianek. Przepisy obligują architektów na etapie projektu budowlanego do wyodrębnienia ścianami niektórych pomieszczeń. Jednym z pytań, które padło podczas szkolenia było: „czy, gdy w lokalu są dwie łazienki to czy można wykazać ścianki tylko wokół jednej”. Niezamierzanie instalacji sanitarnych w celu wyeliminowania ścianek działowych wokół łazienek i ubikacji przez geodetów również jest ryzykowne
i grozi stratą uprawnień.

Przedkładając dokumentację do samodzielności lokalu musimy podać w mieszkaniu lokalizację przyłączy wodno-kanalizacyjnych i miejsc wentylacji. Zdarza się, że podczas naszego pomiaru robimy zdjęcia. Dlaczego? Niektórzy deweloperzy czasami upierają się, żeby wykonać im metryczki lokalu, ale bez nanoszenia ścianek działowych, które znajdują się na projekcie, a które nie zostały wybudowane.

Czy będą pozwy sądowe?

Kolejka kupujących mieszkania i kolejka prawników, którzy proszą nas o pomoc jest długa. Coraz częściej prawnicy i deweloperzy kupują ekspertyzę naszego autorstwa, która mówi, jak przygotować się do sprzedaży. Ale zastanówmy się po co strony transakcji mają walczyć skoro można wiele rzeczy uprościć i zadowoli to wszystkie strony?

Uważam, że kupujący jest w stanie płacić za maksymalnie „otwarte” mieszkania bez wrysowanych ścianek działowych (tym samym licząc ich powierzchnię do sprzedaży).
Przywilej postawienia ścianek działowych w innym miejscu na koszt dewelopera jest dość mocnym argumentem, który właściwie niweluje koszt wyburzania i stawiania w nowym miejscu ścianek według własnej wizji już po odbiorze mieszkania. Jednak klient musi o tym wszystkim być informowany od początku, a sam projekt na etapie pozwolenia na budowę musi w odpowiedni sposób oznaczyć miejsca instalacji, miejsca opcjonalnych do wybudowania ścian.

Tłumaczenia niektórych deweloperów, że mieszkanie sprzedaje się w całości i nie powinno być to związane z naliczaniem m2 są moim zdaniem niefortunną linią obrony. Metry kwadratowe „idą” za danym lokalem w wielu urzędach i dokumentach – nie da się, więc w ogóle o nich nie mówić. Tym bardziej, że każdy deweloper w prospektach, ogłoszeniach i na metryczkach podaje ceny za m2 a nie całościowo za lokal, więc to trochę zaprzeczanie przyjętej ideologii. Ryczałtowo czasami liczone są domy, ale finalnie i tak klient i urzędy mają podaną liczbę m2 powierzchni użytkowej. Przypominam że cała Polska, źle liczy powierzchnię użytkową w domach jednorodzinnych.

Autor jest doradcą rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, inwestorem, wykładowcą, autorem, członkiem zarządu Polish Geodetic Group