Umowa kredytu hipotecznego, którego zabezpieczeniem jest hipoteka nieruchomości, to ważny dokument, który przed podpisaniem wymaga dokładnej analizy i weryfikacji wszystkich kwestii.
Należy przede wszystkim zwrócić uwagę na podane w umowie dane oraz ich poprawność. Warto zatem sprawdzić, czy zarówno dane kredytobiorcy, jak też kredytującego banku są pełne i właściwie wpisane. W przypadku kredytobiorcy będzie to imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego (lub innego dokumentu), a także numer PESEL. Warto również zwrócić uwagę na datę sporządzenia umowy i miejsce jej podpisania. Data ułatwi nam obliczenie terminów zawartych w umowie i wywiązywanie się ze wszelkich zobowiązań na czas. W umowie kredytowej należy zwrócić uwagę na zapisy dotyczące warunków, jakie musimy spełnić w trakcie spłaty kredytu. Bank zobowiązuje nas do informowania o zmianie naszych danych osobowych (np. nazwiska), adresu zamieszkania. Wiele banków wpisuje w umowę wymóg dotyczący informowania banku o zmianie sytuacji materialnej, w tym o zmianie miejsca pracy.
@@
Dodatkowe dokumenty
Przed podpisaniem umowy i uruchomieniem kredytu hipotecznego, czyli otrzymaniem gotówki musimy dostarczyć o banku kilka ważnych dokumentów. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym należy przedstawić akt notarialny kupna – sprzedaży i wniosek o wpisanie hipoteki na rzecz banku. Z kolei w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym musimy przedstawić dokument tzw. cesji praw z umowy przedwstępnej. Warunki każdorazowo ustala jednak bank i mogą się one od siebie różnić, w przypadku różnych instytucji. Listę warunków powinniśmy zatem otrzymać od naszego kredytodawcy.
Dodatkowo, na rynku wtórnym bank będzie wymagał przedstawienia polisy ubezpieczenia nieruchomości. Z uwagi na specyfikę całej transakcji na rynku pierwotnym te wszystkie dokumenty musimy przedstawić dopiero po uruchomieniu kredytu i po zakończeniu budowy przez dewelopera.
Opłaty
W umowie zawartych jest mnóstwo informacji na temat rat, terminów płatności, prowizji i szeroko pojętych opłat. Musimy wiedzieć, które z nich są obowiązkowe, a na które musimy uważać. Tzw. opłaty manipulacyjne, czyli prowizja za rozpatrzenie wniosku, za sporządzenie umowy czy aneks do umowy nie są standardem w każdym banku i warto rozważyć, czy po zsumowaniu wszystkich tych opłat, wybrany przez nas kredyt będzie faktycznie najbardziej atrakcyjny.
Uważniej przyjrzyjmy się także tabelom zawartym w naszej umowie. Tabela opłat i prowizji może zawierać bowiem opłaty, które istotnie wpływają na całkowity koszt kredytu. I najważniejsze – sprawdźmy, czy wszystkie warunki kredytowe znajdują się w umowie, czy też w większości przypadków jesteśmy odsyłani do regulaminu banku. Jeśli tak, musimy mieć świadomość, że regulamin jest wewnętrznym dokumentem i w każdej chwili może zostać zmieniony.
Wśród opłat, które towarzyszą kredytowi hipotecznemu niezwykle ważne jest oprocentowanie. Podpisując umowę mamy świadomość jak kształtuje się oprocentowanie kredytu, ale nie wiemy, na jakim poziomie będzie ono w przyszłości. Banki uzależniają go od stóp referencyjnych WIBOR, EURIBOR lub LIOBR i marży odsetkowej. Zasady zmiany oprocentowania powinny być zapisane u umowie kredytowej, abyśmy precyzyjnie wiedzieli, kiedy i na jakich zasadach może zmienić się oprocentowanie.
Umowa kredytowa może być tak skonstruowana, że bank ma możliwość zmiany części postanowień bez zgody klienta. Najczęściej dotyczy to zmiany oprocentowania wynikającej ze zmiany poziomu stóp referencyjnych. Często bez naszej zgody bank może zmienić regulamin kredytowania, czy opłaty za wcześniejszą przedterminową spłatę kredytu.
Obowiązki kredytobiorcy
Podpisanie umowy i jej późniejsze podtrzymanie nie jest łatwe, ani oczywiste. Musimy bowiem wypełnić szereg obowiązków, aby móc spokojnie mieszkać we własnym „M”.
Po pierwsze, powinniśmy informować bank o wszelkich zmianach w naszej sytuacji majątkowej – zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, zmianie pensji czy pracy i innych wydarzeniach losowych. W przypadku niepoinformowania banku o tych zmianach, możemy narazić się na wypowiedzenie umowy kredytowej.
Po drugie, bank może zlecić nam dokonanie wyceny nieruchomości, która stanowić będzie zabezpieczenie kredytu. Wycenę należy zrealizować przed podpisaniem umowy kredytowej, a czasami także w jej trakcie. Jeśli wartość nieruchomości znacznie spadnie, bank także może zażądać dodatkowego zabezpieczenia lub w skrajnym wypadku wypowiedzieć nam umowę.
Po trzecie, chcąc zaciągnąć kolejne zobowiązanie finansowe w okresie spłaty kredytu hipotecznego, musimy otrzymać na to zgodę banku. W niektórych przypadkach zgoda nie jest wymagana, ale o fakcie nowego kredytu należy poinformować pierwszy bank.
Po czwarte, w przypadku niektórych banków obowiązkiem kredytobiorcy jest spłata kredytu z konta osobistego prowadzonego w banku, w którym zaciągnęliśmy kredyt.
Po piąte z kolei, mamy oczywiście obowiązek spłaty rat w terminie. Jeśli spóźnimy się ze spłatą, bank obciąży nas odsetkami karnymi znacznie wyższymi niż nominalne oprocentowanie kredytu.
Obowiązki są jednak każdorazowo ustalane przez bank, w którym zaciągamy kredyt, dlatego mogą się one od siebie różnić. Listę naszych zobowiązań powinniśmy ustalić w momencie podpisywania umowy kredytowej.
Umowa kredytu dla firmy
Kredyt dla firmy, czy dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą jest pod wieloma względami podobny do zobowiązania zaciąganego przez osobę fizyczną. Jednak głównie z uwagi na cele kredytowania należy w umowie zwrócić uwagę na pewne kwestie szczególne dla kredytów dla przedsiębiorstw.
Kredyty dla firm, to przede wszystkim kredyty inwestycyjne, wymagające przedstawienia biznesplanu, kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości i obrotowe służące między innymi utrzymaniu płynności finansowej firmy. W zależności od rodzaju kredytu, inaczej będzie ustalane oprocentowanie, a także sposób spłaty.
Kredyt obrotowy to z reguły stale oprocentowanie przez cały okres obowiązywania umowy, z kolei przy kredycie inwestycyjnym i hipotecznym będzie ono z reguły ustalane, jako suma marży i rynkowej stopy Wibor.
Kredyty firmowe w różny sposób mogą także być spłacane. O ile w przypadku kredytu hipotecznego z reguły będą to miesięczne raty, to przy zaciąganiu zobowiązania na określoną inwestycję spłata kredytu może nastąpić jednorazowo lub w ratach, płaconych w cyklach innych niż miesięczne. Są to parametry, które należy ustalić z bankiem i określone warunki spłaty muszą zostać wpisane do umowy. W przypadku kredytu inwestycyjnego, możliwe jest także wynegocjowanie nawet kilkunastomiesięcznej karencji w spłacie.
Cechą wyróżniającą kredyty firmowe jest także często opłata za rozpatrzenie wniosku. Za przeanalizowanie dokumentacji, bez gwarancji przyznania kredytu, wiele banków pobiera niewielką prowizję. Ponadto, w przypadku decyzji pozytywnej bank pobiera także opłatę za przyznanie kredytu. Wybierając odpowiedni sposób finansowania należy o tym szczególnie pamiętać.
Należy przede wszystkim zwrócić uwagę na podane w umowie dane oraz ich poprawność. Warto zatem sprawdzić, czy zarówno dane kredytobiorcy, jak też kredytującego banku są pełne i właściwie wpisane. W przypadku kredytobiorcy będzie to imię i nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego (lub innego dokumentu), a także numer PESEL. Warto również zwrócić uwagę na datę sporządzenia umowy i miejsce jej podpisania. Data ułatwi nam obliczenie terminów zawartych w umowie i wywiązywanie się ze wszelkich zobowiązań na czas. W umowie kredytowej należy zwrócić uwagę na zapisy dotyczące warunków, jakie musimy spełnić w trakcie spłaty kredytu. Bank zobowiązuje nas do informowania o zmianie naszych danych osobowych (np. nazwiska), adresu zamieszkania. Wiele banków wpisuje w umowę wymóg dotyczący informowania banku o zmianie sytuacji materialnej, w tym o zmianie miejsca pracy.
@@
Dodatkowe dokumenty
Przed podpisaniem umowy i uruchomieniem kredytu hipotecznego, czyli otrzymaniem gotówki musimy dostarczyć o banku kilka ważnych dokumentów. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym należy przedstawić akt notarialny kupna – sprzedaży i wniosek o wpisanie hipoteki na rzecz banku. Z kolei w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym musimy przedstawić dokument tzw. cesji praw z umowy przedwstępnej. Warunki każdorazowo ustala jednak bank i mogą się one od siebie różnić, w przypadku różnych instytucji. Listę warunków powinniśmy zatem otrzymać od naszego kredytodawcy.
Dodatkowo, na rynku wtórnym bank będzie wymagał przedstawienia polisy ubezpieczenia nieruchomości. Z uwagi na specyfikę całej transakcji na rynku pierwotnym te wszystkie dokumenty musimy przedstawić dopiero po uruchomieniu kredytu i po zakończeniu budowy przez dewelopera.
Opłaty
W umowie zawartych jest mnóstwo informacji na temat rat, terminów płatności, prowizji i szeroko pojętych opłat. Musimy wiedzieć, które z nich są obowiązkowe, a na które musimy uważać. Tzw. opłaty manipulacyjne, czyli prowizja za rozpatrzenie wniosku, za sporządzenie umowy czy aneks do umowy nie są standardem w każdym banku i warto rozważyć, czy po zsumowaniu wszystkich tych opłat, wybrany przez nas kredyt będzie faktycznie najbardziej atrakcyjny.
Uważniej przyjrzyjmy się także tabelom zawartym w naszej umowie. Tabela opłat i prowizji może zawierać bowiem opłaty, które istotnie wpływają na całkowity koszt kredytu. I najważniejsze – sprawdźmy, czy wszystkie warunki kredytowe znajdują się w umowie, czy też w większości przypadków jesteśmy odsyłani do regulaminu banku. Jeśli tak, musimy mieć świadomość, że regulamin jest wewnętrznym dokumentem i w każdej chwili może zostać zmieniony.
Wśród opłat, które towarzyszą kredytowi hipotecznemu niezwykle ważne jest oprocentowanie. Podpisując umowę mamy świadomość jak kształtuje się oprocentowanie kredytu, ale nie wiemy, na jakim poziomie będzie ono w przyszłości. Banki uzależniają go od stóp referencyjnych WIBOR, EURIBOR lub LIOBR i marży odsetkowej. Zasady zmiany oprocentowania powinny być zapisane u umowie kredytowej, abyśmy precyzyjnie wiedzieli, kiedy i na jakich zasadach może zmienić się oprocentowanie.
Umowa kredytowa może być tak skonstruowana, że bank ma możliwość zmiany części postanowień bez zgody klienta. Najczęściej dotyczy to zmiany oprocentowania wynikającej ze zmiany poziomu stóp referencyjnych. Często bez naszej zgody bank może zmienić regulamin kredytowania, czy opłaty za wcześniejszą przedterminową spłatę kredytu.
Obowiązki kredytobiorcy
Podpisanie umowy i jej późniejsze podtrzymanie nie jest łatwe, ani oczywiste. Musimy bowiem wypełnić szereg obowiązków, aby móc spokojnie mieszkać we własnym „M”.
Po pierwsze, powinniśmy informować bank o wszelkich zmianach w naszej sytuacji majątkowej – zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, zmianie pensji czy pracy i innych wydarzeniach losowych. W przypadku niepoinformowania banku o tych zmianach, możemy narazić się na wypowiedzenie umowy kredytowej.
Po drugie, bank może zlecić nam dokonanie wyceny nieruchomości, która stanowić będzie zabezpieczenie kredytu. Wycenę należy zrealizować przed podpisaniem umowy kredytowej, a czasami także w jej trakcie. Jeśli wartość nieruchomości znacznie spadnie, bank także może zażądać dodatkowego zabezpieczenia lub w skrajnym wypadku wypowiedzieć nam umowę.
Po trzecie, chcąc zaciągnąć kolejne zobowiązanie finansowe w okresie spłaty kredytu hipotecznego, musimy otrzymać na to zgodę banku. W niektórych przypadkach zgoda nie jest wymagana, ale o fakcie nowego kredytu należy poinformować pierwszy bank.
Po czwarte, w przypadku niektórych banków obowiązkiem kredytobiorcy jest spłata kredytu z konta osobistego prowadzonego w banku, w którym zaciągnęliśmy kredyt.
Po piąte z kolei, mamy oczywiście obowiązek spłaty rat w terminie. Jeśli spóźnimy się ze spłatą, bank obciąży nas odsetkami karnymi znacznie wyższymi niż nominalne oprocentowanie kredytu.
Obowiązki są jednak każdorazowo ustalane przez bank, w którym zaciągamy kredyt, dlatego mogą się one od siebie różnić. Listę naszych zobowiązań powinniśmy ustalić w momencie podpisywania umowy kredytowej.
Umowa kredytu dla firmy
Kredyt dla firmy, czy dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą jest pod wieloma względami podobny do zobowiązania zaciąganego przez osobę fizyczną. Jednak głównie z uwagi na cele kredytowania należy w umowie zwrócić uwagę na pewne kwestie szczególne dla kredytów dla przedsiębiorstw.
Kredyty dla firm, to przede wszystkim kredyty inwestycyjne, wymagające przedstawienia biznesplanu, kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości i obrotowe służące między innymi utrzymaniu płynności finansowej firmy. W zależności od rodzaju kredytu, inaczej będzie ustalane oprocentowanie, a także sposób spłaty.
Kredyt obrotowy to z reguły stale oprocentowanie przez cały okres obowiązywania umowy, z kolei przy kredycie inwestycyjnym i hipotecznym będzie ono z reguły ustalane, jako suma marży i rynkowej stopy Wibor.
Kredyty firmowe w różny sposób mogą także być spłacane. O ile w przypadku kredytu hipotecznego z reguły będą to miesięczne raty, to przy zaciąganiu zobowiązania na określoną inwestycję spłata kredytu może nastąpić jednorazowo lub w ratach, płaconych w cyklach innych niż miesięczne. Są to parametry, które należy ustalić z bankiem i określone warunki spłaty muszą zostać wpisane do umowy. W przypadku kredytu inwestycyjnego, możliwe jest także wynegocjowanie nawet kilkunastomiesięcznej karencji w spłacie.
Cechą wyróżniającą kredyty firmowe jest także często opłata za rozpatrzenie wniosku. Za przeanalizowanie dokumentacji, bez gwarancji przyznania kredytu, wiele banków pobiera niewielką prowizję. Ponadto, w przypadku decyzji pozytywnej bank pobiera także opłatę za przyznanie kredytu. Wybierając odpowiedni sposób finansowania należy o tym szczególnie pamiętać.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Dom Kredytowy Notus S.A.
