Obecnie czekamy na projekt rozporządzenia zmieniającego. Być może proponowane zmiany poddane zostaną ponownej analizie, tym bardziej że prognozuje się, iż efektem ubocznym będzie dalszy wzrost cen nieruchomości, jak również nie każda zmiana oceniana jest pozytywnie.

Dobre zmiany

Ciche mieszkania
Niewątpliwie za dobrą zmianę uznać należy obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynkach wielorodzinnych.

Poza tym wprowadzony zostanie zakaz pogarszania izolacyjności akustycznej przegród w przypadku wykonywania robót budowlanych w budynkach mieszkalnych. Zmiany mają przyczynić się do poprawy jakości życia mieszkańców, przede wszystkim zapewnić więcej prywatności.

Pomieszczenie do przechowywania wózków i rowerów
Dodatkowo wprowadzony zostanie obowiązek zapewnienia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym pomieszczenia gospodarczego na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych o powierzchni co najmniej 15 m2. Dopuszczona będzie możliwość realizacji tego obowiązku w oddzielnym budynku gospodarczym, wiacie albo altanie. W tym przypadku powierzchnia także będzie musiała wynosić co najmniej 15 m2.

Nowe przepisy wskazują, że takie pomieszczenie może zostać zlokalizowane w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, jeżeli jest do niej zapewniony dostęp dźwigiem lub pochylnią. Brak takiego pomieszczenia skutkuje w tej chwili pozostawianiem rowerów i wózków na klatkach schodowych, co stanowi zagrożenie pożarowe. Ilość, jak również wielkość tzw. komórek lokatorskich w obecnych inwestycjach skutkuje szeregiem konfliktów między mieszkańcami. Czasy wielkich piwnic, które niektórzy wciąż wspominają z sentymentem, odeszły do lamusa.

Zmiany najtrudniejsze do wprowadzenia w krótkim czasie

Większe odległości od granicy działki dla budynków o wysokości ponad 4 kondygnacji. Zmianie ulegną wytyczne w zakresie minimalnych odległości pomiędzy usytuowaniem budynków względem granicy działki, które będą następujące:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy,
• 5 m – w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy.

Tak samo w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy będzie to 5 metrów.
Zachowanie odległości nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

Obowiązek budowy placów zabaw i miejsc rekreacji
Kolejna zmiana to obowiązek budowy placów zabaw, w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu budynków, gdzie liczba mieszkań przekracza 20.
W przypadku większych budynków i większych osiedli wprowadzone zostały wskaźniki powierzchni placu zabaw i tak w przypadku budynków lub zespołów budynków:

• od 21 do 50 mieszkań – co najmniej 1 m2 placu zabaw na każde mieszkanie,
• od 51 do 100 mieszkań – plac zabaw co najmniej o powierzchni 50 m2.,
• od 101 do 300 mieszkań – co najmniej 0,5 m2 placu zabaw na każde mieszkanie,
• powyżej 300 mieszkań – plac zabaw co najmniej o powierzchni 200 m2.

Wprowadzono także obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami, w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym znajduje się więcej niż 20 mieszkań.

Pozostałe zmiany

„Mikrokawalerki”
Nowe przepisy określają minimalną powierzchnię lokalu użytkowego. Lokal użytkowy w budynku będzie musiał posiadać powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Dopuszczona będzie możliwość wydzielenia lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli lokal znajdował będzie się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiadał będzie bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Powyższe wymagania nie będą stosowane do budynków zamieszkania zbiorowego, takich jak np. hotel, motel lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy.

Wprowadzone zmiany mają na celu przeciwdziałanie tworzeniu tzw. „mikrokawalerek”, czyli lokali
o powierzchni na tyle małej, by mogły być zaliczone do lokali mieszkalnych, które zgodnie z obowiązującymi przepisami, powinny mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej.

Takie lokale często były wydzielane w budynkach jako „lokale użytkowe”, sprzedawane były jako „lokale użytkowe”, ale w praktyce, zarówno przez sprzedawców, jak i nabywców, traktowane były jak małe mieszkania.

Balkony
Pomiędzy balkonami sąsiednich lokali mieszkalnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych znajdujących się na jednej płycie balkonowej trzeba będzie stosować pomiędzy nimi przegrodę o wysokości co najmniej 2,2 m i szerokości nie mniejszej niż 2,0 m oraz przepuszczalności światła nie mniejsze niż 30 proc. i nie większej niż 50 proc.

W przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 metry, szerokość przegrody równa będzie szerokości balkonu. Powyższe zasady stosowane będą także w odniesieniu do stykających się ze sobą loggii.

Podsumowanie

Poza powyższej opisanymi, wprowadzone miały zostać zmiany dotyczące ograniczenia co do liczby stanowisk postojowych dla osób z niepełnosprawnościami, które mogą być zbliżone do okien budynków (bez konieczności zachowania minimalnych wymagań), wymagań co do pomieszczeń do karmienia i przewijania dzieci oraz dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami oraz zmiany w wykazie Polskich Norm powołanych w rozporządzeniu.

Celem zmiany przepisów jest zwalczanie negatywnych praktyk budowlanych, określanych mianem „patodeweloperki”. Skutek tych zmian może być odwrotny do zamierzonego. Ostatnie lata pokazują, iż wszelkie zmiany dotyczące branży deweloperskiej odbijają się na podaży mieszkań i ich cenie.

Autorka: radca prawny, założycielka i wspólniczka JKM Kancelaria Radców Prawnych Jarzec-Koślacz Miśkiewicz s.c. Twórczyni strony ze wzorami dokumentów dotyczących nieruchomości www.klaudynajarzeckoslacz.pl. Specjalizuje się w prawie nieruchomości. Doradza deweloperom, wspólnotom mieszkaniowym i przedsiębiorcom z branży budowlanej, pośrednikom nieruchomości, inwestorom. Bada stany prawne nieruchomości