Pod pojęciem zgoda korporacyjna rozumie się zgodę wspólników lub akcjonariuszy spółki, bądź zarządu na dokonanie określonych czynności. O ile umowa spółki nie stanowi inaczej, zarówno nabycie, jak i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia.
Nabyciem nieruchomości jest każda czynność prawna o skutku rozporządzającym, dlatego poza umową sprzedaży, przez nabycie nieruchomości należy rozumieć również m.in. umowę darowizny bądź zamiany. W spółkach kapitałowych uchwała wspólników (walnego zgromadzenia) jest skierowana do zarządu spółki i umożliwia mu dokonywanie rozporządzeń nieruchomością zgodnych z uchwałą, jednakże nie wywołuje po stronie nabywcy uprawnienia do domagania się przeniesienia własności określonej w niej nieruchomości.
Nabycie nieruchomości przez spółkę z o.o.
Zgodnie z treścią przepisu art. 228 pkt 4 k.s.h. nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości wymaga uchwały wspólników, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Powyższe dotyczy nabycia i zbycia całości nieruchomości, jak i jakiegokolwiek udziału w nieruchomości, niezależnie od jej rodzaju, przeznaczenia czy położenia.
Co ważne, przepis art. 228 pkt 4 k.s.h. nie stanowi, aby uchwała wspólników była wymagana w przypadku umowy tylko zobowiązującej do nabycia nieruchomości. Przez powyższe należy rozumieć, że samo wszczęcie przez zarząd negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości czy zawarcie np. umowy przedwstępnej, nieprowadzące ostatecznie do nabycia nieruchomości, dla swej skuteczności, nie wymaga uchwały walnego zgromadzenia.
Ponadto, zgodnie z art. 229 k.s.h. umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki.
Co więcej, nawet jeżeli umowa spółki zawiera postanowienie, zgodnie z którym uchwała, o której mowa w art. 228 k.s.h. nie jest wymagana, nie powoduje to wyłączenia stosowania art. 229 k.s.h. Powyższa regulacja prawna ma na celu zabezpieczenie spółki przed dokonywaniem przez zarząd spółki bez zgody wspólników spółki, nadmiernych inwestycji. Przede wszystkim jest to istotne na początkowym etapie prowadzenia działalności przez spółkę.
Zwrócić należy także uwagę na dyspozycję art. 230 k.s.h. zgodnie z którym rozporządzanie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników. Umowa spółki może wyłączyć stosowanie tego przepisu lub może dokonać jego modyfikacji.
Nabycie nieruchomości przez spółkę akcyjną
Nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości w przypadku spółki akcyjnej określa art. 393 k.s.h. Podobnie jak przy spółce z o.o., nabycie i zbycie nieruchomości również wymaga uchwały walnego zgromadzenia, chyba że statut stanowi inaczej. Uchwała powinna zawierać niezbędne dane identyfikujące nieruchomość oraz określać wielkość nabywanego lub zbywanego udziału w nieruchomości.
W uchwale nie określa się warunków czynności wyrażających zgodę na zbycie nieruchomości, jednakże by zgoda dotyczyła danej czynności prawnej, walne zgromadzenie musi mieć wiedzę o warunkach danej czynności, na którą wyraża zgodę. Przepisy k.s.h. umożliwiają zniesienie obowiązku uzyskania zgody walnego zgromadzenia w odpowiednim postanowieniu statutu spółki.
Należy podkreślić, iż w przypadku spółek kapitałowych, zgodnie z art. 17 § 1 k.s.h. jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna.
Nabycie nieruchomości przez spółkę komandytową
Spółka komandytowa jest spółką osobową, która we własnym imieniu może nabywać prawa, w tym własność nieruchomości. W przypadku nabycia nieruchomości przez spółkę komandytową, zastosowanie znajduje art. 121 § 2 k.s.h., zgodnie z którym, w sprawach przekraczających zwykłe czynności spółki wymagana jest zgoda komandytariusza. Przepisy nie definiują pojęcia czynności przekraczających zwykły zarząd.
Rozważając, czy dana czynność prawna stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, należy brać pod uwagę okoliczności konkretnego przypadku. Powyższy przepis jest zgodny z art. 43 k.s.h. dotyczącym spółki jawnej i odnoszącym się do prowadzenia spraw przekraczających zwykły zarząd, do których dokonania wymagana jest zgoda wszystkich wspólników, również tych wyłączonych z prowadzenia spraw spółki.
Ze względu na dyspozytywny charakter regulacji art. 121 § 2 k.s.h., umowa spółki może stanowić, że nawet w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu zgoda komandytariusza nie jest wymagana. Ustawodawca nie przewidział skutków braku zgody komandytariusza na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.
W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że brak zgody komandytariusza co do zasady nie wpływa na ważność czynności prawnej dokonanej przez spółkę. Przy spółkach osobowych, brak jest bowiem odpowiednika art. 17 k.s.h. stosowanego przy spółkach kapitałowych. Dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłych czynności bez uzyskania zgody komandytariusza na podjęcie danej czynności może stanowić podstawę do pociągnięcia wspólników prowadzących sprawy spółki do odpowiedzialności odszkodowawczej bądź korporacyjnej.
Podejmowanie działań inwestycyjnych, w tym tych związanych z nabywaniem lub zbywaniem nieruchomości, wymusza na organach i osobach prowadzących sprawy spółki, nie tylko obowiązek dbałości o jak najwyższą opłacalność danego przedsięwzięcia, ale także obowiązek dbałości o zachowanie wymagań związanych z uzyskaniem zgód korporacyjnych.
Dokładna analiza przepisów kodeksu spółek handlowych, a także umowy czy statutu spółki, pozwoli na podejmowanie w pełni ważnych i skutecznych czynności prawnych oraz nie narazi członków organu spółki lub wspólników prowadzących sprawy spółki na odpowiedzialność odszkodowawczą lub korporacyjną.
Emilia Miśkiewicz – radca prawny, wspólnik w JKM Kancelaria Radców Prawnych Jarzec-Koślacz Miśkiewicz s.c.
Klaudia Czarnecka – prawnik w JKM Kancelaria Radców Prawnych Jarzec-Koślacz Miśkiewicz s.c.
