Zgodnie z art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. 2020, poz. 1333 z późn. zm.) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, jak również podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Zgłoszenie
Jeśli planujemy działalność, która wpłynie na powyżej wymienione warunki, to możemy być pewni, że dochodzi do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Organem administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji, co do zasady, jest starosta.
W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego należy dołączyć szereg dokumentów takich jak: opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania oraz zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi.
Niezbędne będzie też oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak również ekspertyza techniczna wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopia takiej ekspertyzy.
W zależności od potrzeb trzeba dołączyć pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
Natomiast w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego należy przedłożyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Analizując katalog dokumentów dołączonych do zgłoszenia, warto wskazać na zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu
Powyższe oznacza, iż już na etapie zakupu nieruchomości z przeznaczeniem na prowadzenie działalności gospodarczej przedsiębiorca powinien dokonać szczegółowego badania stanu prawnego nieruchomości, tj. nie można pominąć zapoznania się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli planu nie ma z treścią decyzji o warunkach zabudowy.
Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedsiębiorca dowie się czy nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym wyłączenie na cele mieszkaniowe, czy również usługowe, a może mieszkaniowo – usługowe. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o funkcji, jaką może pełnić budynek, przedsiębiorca dowie się z decyzji o warunkach zabudowy.
Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji.
Termin na zmianę sposobu użytkowania wynosi 2 lata od doręczenia zgłoszenia. Jedynym z przypadków wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej jest naruszenie ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, co pokazuje, jak ważnym jest wnikliwe zbadanie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem i podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu na zakup.
Autorka: radca prawny, wspólnik w JKM Kancelaria Radców Prawnych Jarzec-Koślacz Miśkiewicz s.c. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, kosmetycznym i administracyjnym Doradza przedsiębiorcom w bieżącej obsłudze prawnej, w tym przedsiębiorcom w upadłości
