Czy osoby bez doświadczenia, które z rynku „fliperów” tak ochoczo przechodzą na rynek deweloperski są świadomi ekstra wydatków i nieprzewidzianych opóźnień? Niestety na wielu szkoleniach deweloperskich propagowana jest wizja łatwego zarabiania pieniędzy z deweloperki. Niewiarygodny jest entuzjazm słuchaczy pochodzących często z branż dalekich od branży nieruchomości.
W kuluarach można słyszeć takie rozmowy: „to co wracamy, robimy wspólną inwestycję?”, albo „sprzedam mieszkanie ciotki to będę miał na wkład własny”. Gdzie jest moralność tych wszystkich szkoleniowców, którzy mają tylko jedną wizję – zarobić na szkoleniu, sprzedać książki, audiobooki
i swój czas jako mentora w trakcie budowy.
Bardzo często na takich szkoleniach, jak przynęta wystawiane są osoby, którym się udało – jako wzór do naśladowania. Jaki stanowią procent wśród tych wszystkich ludzi, którzy rzucają pracę, porywają się na inwestowanie i tracą majątek życia? Znam również takie osoby, które odbierały sobie z takich powodów życie, bo kupiły działkę, na której nie da się nic zbudować, bo nikt nie pomyślał, że warto sprawdzić granice działki. Nie straszę tu nikogo, tylko uczulam, żeby zachować rozsądek. Kieruję to nie tyle do potencjalnych młodych inwestorów ale do szkoleniowców, którzy z entuzjazmem mówią o łatwych pieniądzach z nieruchomości.
Czasami myślę, że może ci młodzi inwestorzy mają łatwiej, bo przez to, że nie mają wiedzy o procesach budowlanych, pozwoleniach, projektach, nie martwią się problemami, które mogą im się przytrafić. Może im jest łatwiej robić to bez świadomości ryzyka? Ja, działając w branży 12 lat mogę całymi dniami opowiadać o setkach poważnych błędów w procesach inwestycyjnych, które spotkałem u swoich klientów – od małych domków po duże galerie handlowe czy biurowce. Mimo to, nie znam wszystkich możliwych do popełnienia błędów i na pewno popełnię jeszcze wiele własnych. Jednak jestem tego świadomy i przygotowany do tego finansowo. Mam też wyjścia awaryjne – jakie?
Przyjmuję czarne scenariusze
Nie chodzi tu o czarnowidztwo, ale o rozsądek. Generalnie jestem optymistą, ale twardo stąpam po ziemi. Jest to szczególnie ważne, gdy ma się rodzinę i zobowiązania. Inwestycja za 2 mln zł to nie jest kupno telewizora czy nawet samochodu – przynajmniej dla mnie, mimo, że jako doradca brałem udział przy transakcjach nieruchomości o wielomilionowych wartościach. Telewizor można sprzedać a inwestycji, które stoją niedokończone jest mnóstwo. Rozsądek i gotowość na ewentualne czarne scenariusze są szczególnie ważne, gdy odpowiada się za inwestycję majątkiem prywatnym. Jak zatem się zabezpieczyłem?
Przede wszystkim, budynek został zaprojektowany w taki sposób, aby wyodrębnić 5 lokali. Zawsze mam możliwość sprzedaży jednego czy dwóch i tym samym mam na spłatę zobowiązań finansowych jednocześnie zostawiając sobie pozostałe lokale, które spłacają zobowiązania i zostaje jeszcze coś na życie. Posiadam również inne nieruchomości, które stanowią zabezpieczenie finansowe a na sam proces budowy mam dodatkowo odłożone pieniądze na wydatki ekstra – tak jak to było w przypadku wspomnianej wcześniej „białej wanny”.
Inwestuj sam i ograniczaj konflikty
Bardzo popularne są teraz inwestycje, gdzie potencjalni inwestorzy wkładają pieniądze i mają lokal lub dwa ze zwrotem inwestycji rzędu 7 proc. Tym samym przy prywatnym akademiku czy apart hotelu powstaje grupa wielu inwestorów, którzy muszą się dogadywać w wielu kwestiach. Zakładanie później wspólnot i zarządzanie takimi nieruchomościami jest kłopotliwe – rozbieżne zdania, inne założenia finansowe na ewentualne fundusze remontowe, inne oczekiwania co do standardu budynku, itp.
Ja wyznaję zasadę, że lepiej zrobić mniejszą inwestycję wolniej i samodzielnie niż iść na skalę i partycypować w dużych projektach, które często przynoszą jednostkowo mniejsze pieniądze i przysparzają wielu kłopotów. O pułapkach zbiorowych inwestycji można przeczytać w innym artykule na blogu Geodetic.
Niedocenione amortyzacje
Po konsultacjach z radcami prawnymi i księgowymi jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji ustaliłem, że koszty inwestycji będą pokrywane w ramach mojej działalności gospodarczej. Słyszałem głosy, że jestem niepoważny, że ryzykuję własnym majątkiem. Jednak robię to dla siebie, sam pilnuję procesu budowlanego i sam będę tym zarządzał przez lata – moją motywacją jest zatem zrobić to najlepiej jak umiem.
Poruszę tu jednak inny aspekt, który dotyka „fliperów” i młodych inwestorów, którzy kupują te nieruchomości na siebie, jako osobę fizyczną. Wykonywanie inwestycji na działalność pozwala na odliczanie odsetek od kredytu oraz amortyzację budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Odliczanie podatku VAT za poszczególne wydatki odbywa się na bieżąco w trakcie trwania procesu inwestycyjnego. Powoduje to pomniejszanie dochodu i podatku dochodowego z tytułu działalności czego nie bierze pod uwagę większość młodych inwestorów, którzy przechodzą
z flipowania na deweloperkę.
W przypadku mojej inwestycji amortyzacje po zakończonej budowie stanowić będą kwotę o uśrednionej wartości około 6 tys. zł miesięcznie przez cały okres kredytowania. Pomniejszy to podstawę do wyliczenia podatku dochodowego każdego miesiąca w ramach wykonywanej działalności. Oczywiście, amortyzacje różnych sprzętów są liczone według różnych stawek odpisów w zależności od sprzętu i charakteru lokalu, w którym się on znajduje. Podaję mocno uśrednione dane dla pokazania skali korzyści finansowych.
Kiedyś jeden z inwestorów z kilkudziesięcioletnim doświadczeniem powiedział mi „tylko głupi inwestuje w nieruchomości za swoje pieniądze”. Wyjaśnił mi, że od tego są banki, że to najtańszy i najszybszy pieniądz na te cele. Będąc na finiszu mojej inwestycji i mając przepracowane wszelkie analizy finansowe, podatkowe w praktyce wiem, że miał rację.
Kredyt hipoteczny czy inwestycyjny?
Tutaj nie zdradzę wielu informacji, bo jest to know-how, którym dzielę się w ramach prowadzonych szkoleń na temat tej inwestycji wraz z moim doradcą finansowym od kredytów. Zdradzę jedynie, że wiem jak pozyskać blisko dwukrotnie niższy kredyt od tego dedykowanego takim celom. Zajęło mi to blisko rok przed rozpoczęciem inwestycji, jednak korzyści finansowe jakie udało mi się uzyskać rekompensują mi ten czas i mogę śmiało stwierdzić, że jest to kolejna potężna oszczędność – po tej wygospodarowanej przy zakupie działki. Wkład własny w inwestycję wyniósł ponad 580 tys. zł – zakup działki, przeprowadzenie dwóch WZ-tek, wycinka 20 drzew, wyburzenie budynku, projekt budowlany, odwodnienie budynku na etapie budowy, opłacanie dodatkowo inspektora nadzoru budowlanego z mojego ramienia i inne drobniejsze wydatki. Po ilu latach zatem zwróci mi się ta inwestycja?
Flip czy inwestycja na wynajem?
Porównywałem kiedyś dla środowiska „fliperów” ile należy zrobić transakcji „fliperskich”, żeby zarobić tyle co ja na tej inwestycji. Oto szacowane, uśrednione liczby. Powierzchnia „fliperskiego” mieszkania to 50 m2 a powierzchnia mojej działki to 440 m2 i 550 m2 powierzchni całkowitej budynku. Czas całkowitej realizacji flipa to minimum 2 miesiące, a czas realizacji mojej (trudnej) budowy to 3 lata – przy łatwej inwestycji tej wielkości może to być ok. 1,5 roku.
Kapitał niezbędny do zainwestowania i wykonania całej inwestycji przy flipie to ok 200-400 tys. zł a tu jest to 2 mln zł. Kapitał własny niezbędny do zainwestowania na początku przy flipie to ok 30-50 tys. zł a w moim przypadku 530 tys. zł z działką. Czas jednej osoby poświęcony na faktyczną obsługę inwestycji w przypadku flipa wynosi przy 4 flipach rocznie około 1-2 dni w tygodniu a w mojej inwestycji około 2-3 miesiące przez te 3 lata. Przyjmuję tu średnio zsumowany czas całego procesu dla jednej osoby.
Czas samego remontu flipa wynosi około 3-4 tygodnie i zajmuje inwestorowi faktycznie 1-2 dni w tygodniu. W mojej inwestycji czas samej budowy to około 1 rok a poświęcony mój inwestorski czas szacuję na 1 dzień w tygodniu przez rok. Czas obsługi zrealizowanej już inwestycji przy flipie ogranicza się do procesu sprzedaży (pokazywanie lokalu, umowa, notariusz, spotkania) i zajmuje średnio kilka dni przy każdym flipie. Proces wynajmu mojej inwestycji (zmiany najemców, faktury, rozliczenia mediów, obsługa budynku) to średnio 1 dzień w miesiącu. Jeden flip to zysk średnio 35 tys. zł.
Przy 4 flipach, bo tyle minimum wykonuje dobry „fliper” mamy zyski roczne rzędu 140 tys. zł. Zysk z najmu mojej inwestycji to 15-20 tys. zł w miesiącu (w zależności od konfiguracji wynajmowanych lokali). Przyjmijmy, że jest to 18 tys. zł. Daje to 216 tys. zł netto rocznie i zarabia na mnie w kolejnych latach. Nie muszę biegać za kolejną nieruchomością, za kolejnym negocjowaniem ze sprzedającym, za kolejnym kredytem czy inwestorem – co roku obsługuję tę samą inwestycję. Dodam jedynie to, że w powyższym zestawieniu nie brałem pod uwagę opisanych wyżej oszczędności wygenerowanych przy zakupie działki czy przy negocjacjach kredytowych. Takich wartości nigdy nie uzyska się przy zakupie 50-70 metrowego mieszkania pod flipa.
O ile zwiększyłem wartość nieruchomości?
Budynek przeznaczony będzie na najem – parter na usługi, a poszczególne piętra na mieszkania i nieuciążliwe biura, co daje możliwość uzyskiwania stałych przychodów z tytułu najmu lokali. Inwestycja jest rentowna, a przychody pokryją w całości raty kredytu i dodatkowo pozwolą na uzyskanie wysokiego dochodu z tytułu najmu. Nadwyżki te będą w pierwszej kolejności przekazywane na rzecz wcześniejszych nadpłat kredytu, bo nie jest to moje jedyne źródło dochodu. Według operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego na czas kupowania nieruchomości wartość rynkowa działki o powierzchni 440 m2 z dwukondygnacyjną ruiną wynosiła 465 tys. zł. Wartość rynkowa po zakończeniu inwestycji o powierzchni użytkowej >530 m2 wynosi ponad 2,3 mln zł, gdzie sama budowa z działką kosztowała blisko 2 mln zł.
Skrupulatnie wykonaliśmy biznes plan, w którym ujęto comiesięczne koszty eksploatacyjne, podatki, obsługę administracyjną oraz wszystkie przychody, odpisy podatku VAT, odpisy odsetek z kredytu i amortyzacje środków trwałych po odbiorze budynku według obowiązujących przepisów podatkowych. Pozyskany kredyt to comiesięczna kwota 6,5 tys. zł (po uruchomieniu całej kwoty). Szacowane przychody to ok. 20 tys. zł netto miesięcznie. Wkład własny wniesiony w nieruchomość to 580 tys. zł. Domyślam się, że dla wielu początkujących inwestorów taki wkład własny jest nieosiągalny, jednak i na to są sposoby – wystarczy tylko chcieć się tym dogłębnie zainteresować.
Kiedy zwrot z inwestycji?
W zależności od tego jak szybko z nadwyżki pieniędzy (różnica między przychodami z najmu a kosztami kredytu i obsługi budynku) będę spłacał kredyt – moja inwestycja zwróci się w 7 do 11 lat. Ile zatem musiałbym czasu pracować by z własnych pieniędzy z pensji czy z działalności zbudować bez kredytu taką inwestycję? Pomijam fakt „podwójnego” opodatkowania – najpierw pensji a potem kupowanych materiałów/usług, które osobie prywatnej bez firmy nie pomniejszą podatku dochodowego poprzez amortyzację ani nie dadzą możliwości odliczenia podatku VAT.
¦rednie wynagrodzenie w Polsce w 2019 r. według GUS to 3.680 zł netto miesięcznie. Przy średniej krajowej musiałbym pracować 45 lat na taką inwestycję – to nieopłacalne i bez sensu. Przy pensji rzędu 10 tys. zł netto daje to już możliwość odłożenia na budowę po 16 latach.
Inwestycja zwraca się po 7 latach, przy założeniu, że 100 proc. zysków z najmu przeznaczam na spłatę kredytu. Można to zatem uogólnić, że 3-letnie zaangażowanie w 7 lat zwiększa mój majątek o 2 mln zł i pozwala mi na pasywny dochód w kolejnych latach.
Autor jest doradcą rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, inwestorem, wykładowcą, autorem, członkiem zarządu Polish Geodetic Group
