Jak przeszedłem proces budowlany, który wygeneruje mi 20 tys. zł netto miesięcznego przychodu? Jakie zastosowałem triki, żeby zwiększyć wartość inwestycji? Pokażę na liczbach, dlaczego taka inwestycja jest bardziej opłacalna niż wieloletnie „flipowanie”.

Zarobić na kupnie działki

O działkę w dobrej cenie i lokalizacji na rynku warszawskim jest trudno. Wiedząc, jakim budżetem dysponuję, jaką mam zdolność kredytową, zabezpieczenia majątku i plany na przyszłość szukałem działki, co zajęło mi około pół roku.

Upatrzyłem sobie jedną o powierzchni 440 m2 na warszawskim Ursusie, która wyceniona była na 1,2 mln zł. Na działce stała ruina, w której nikt nie mieszkał a która zaniżała wartość nieruchomości. Wokół budynku rosło ok 20 drzew, które kolidowały z budynkiem, liniami energetycznymi i ogrodzeniem. Wszystkie należało usunąć, co też zaniżało wartość nieruchomości.

Nieruchomość była własnością trojga, częściowo skłóconego rodzeństwa z różnych miast Polski. Po blisko rocznych negocjacjach, licznych spotkaniach z trzema współwłaścicielami
i ich prawnikami kupiłem nieruchomość za 470 tys. zł. Można by rzecz, zaoszczędziłem bardzo dużo pieniędzy. Nie miałem żadnego doradcy ani prawnika.

Nie jestem też żadnym czyścicielem, posuwającym się do nieetycznych zagrywek w celu nabycia nieruchomości. Po prostu negocjowałem uparcie przez rok czasu i namawiałem ich do sprzedaży kłopotliwej dla nich nieruchomości.

Dałem sobie wybór tego, co zbuduję

Działka nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego konieczne było wystąpienie o warunki zabudowy (WZ). W pierwszej kolejności wystąpiliśmy o WZ na budynek jednolokalowy, dwukondygnacyjny z niewielką nadbudową na trzeciej kondygnacji w stosunku do pierwotnej ruiny. Otrzymaliśmy zgodę. Przyszła kolej na wystąpienie o zgodę na coś większego.

Można, bowiem uzyskać różne decyzje o WZ na jedną działkę i dopiero po otrzymaniu prawomocnego pozwolenia na budowę według jednej z otrzymanych WZ-tek pozostałe decyzje się dezaktualizują. Do analizy parametrów działki przyjęliśmy „kołnierz” wokół nieruchomości, który nam bardziej pasował do analizy. Wybieranie na skraju kołnierza działek, na których znajdują się 6-kondygnacyjne bloki mieszkaniowe i omijanie tych, które nie mają zabudowy to jeden z trików, którymi może manewrować geodeta i architekt w celu uzyskania lepszych parametrów zabudowy w WZ-tce. Inwestorzy często nie mają w tym zakresie wiedzy.

Zwiększyłem wysokość budynku

Przez sprawdzenie wysokości budynku i w kondygnacjach weryfikuje się opłacalność inwestycji. Nie wiem, czemu inwestorzy i architekci, gdy widzą czerwone pieczątki na mapach urzędowych twierdzą, że są tam poprawne dane. Co więcej, nie przyjdzie im do głowy, że mogą być niepoprawne. Też tak kiedyś myślałem.

Ponad 95 proc. budynków w kołnierzach pomiarowych mierzonych przez nas przy kilku podobnych sytuacjach miały na mapie zaniżone wysokości! Zweryfikowałem to również na mojej inwestycji. Okazało się, że sąsiednie budynki wokół mojej planowanej inwestycji były wyższe o 0,5-2 m w stosunku do tego co było wpisane na mapach będących załącznikiem graficznym do opinii urbanistycznej przy wydaniu WZ-tki. Zaktualizowaliśmy dane w urzędzie.

W drugiej WZ-tce, o którą wystąpiłem dostałem możliwość zabudowy do 12,2 m wysokości licząc od istniejącej rzędnej terenu do głównej kalenicy. Wspomnę również, że do pomiaru wysokości budynku, gdy walczymy o każdy centymetr wysokości budynku ogromne znaczenie ma to, jak nisko architekt zaprojektuje najniżej położone wejście do budynku i jak ono będzie usytuowane względem terenu przy tym wejściu.

Zgodnie z przepisami geodezyjnymi wysokość budynku mierzy się od najniżej położonego wejścia do budynku. Otrzymana w WZ-tce maksymalna wysokość pozwoliła nam na zaprojektowanie czterech kondygnacji budynku. Kupiłem działkę z 2-kondygnacyjnym domem jednorodzinnym
w ruinie a buduję 4-kondygnacyjny budynek pięciolokalowy (z dwoma lokalami handlowymi w parterze i trzema mieszkaniowymi na wyższych piętrach) o większej powierzchni zabudowy. Oznacza to, że zwiększyłem ponad dwukrotnie powierzchnię najmu, a więc i comiesięczne zyski.

Nie bój się zaskarżać

W trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę musiałem posunąć się do zaskarżenia urzędu dzielnicy w sprawie wydania odmownej decyzji o pozwoleniu na budowę. Odwołanie do wojewody to jeden z aspektów, który przez niekompetentnego urzędnika spowodował opóźnienie mojej inwestycji o blisko rok.

Urzędnik, który nie wiedział jaką decyzję ma wydać w kwestii zaproponowanych w projekcie platform garażowych wydał nam decyzję odmowną na całe pozwolenie i stwierdził mimochodem „ja nie wiem, niech zdecyduje wyższa instancja”. Poza zdenerwowaniem zostało nam opisać sprawę na kilkadziesiąt stron i przesłać do wojewody celem uzasadnienia rozwiązań projektowych, przytoczenia wyroków sądowych i przedstawienia przykładów inwestycji, na których analogiczne rozwiązania zostały dopuszczone.

Decyzja wojewody potwierdziła nasze myślenie a urzędnik otrzymał reprymendę za przerzucanie swoich obowiązków na wyższą instancję. Wojewoda z trzech możliwych kompetencji jakie miał w ręku (zgoda na pozwolenie, odmowa, ponowne rozpatrzenie pozwolenia na budowę) wybrał ostatnie.

Nie muszę chyba pisać o tym jak urząd, do którego wróciłem z tą samą sprawą i jednocześnie złożoną skargą na urzędnika wskazywał mi kolejne uwagi (mimo iż nie miał prawa dodawać nowych po tych już wcześniej wskazanych), przeciągał nam wszystkie decyzje i pisma. Dochodziły do tego życzliwe protesty sąsiadów, którym przeszkadzało wszystko.
Udało się. Pracownia architektoniczna, która mnie obsługiwała w tym zakresie w swoim kilkunastoletnim doświadczeniu zawodowym oprócz mnie, miała tylko kilku klientów, którzy odważyli się na odwołanie do wyższej instancji.

Przygotuj zdolność kredytową

Bardzo wiele osób pyta mnie o ten projekt, o koszty i przychody i gdy im to opowiadam to mówią, że też tak chcą – już teraz, zaraz. Nie da się przygotować do inwestycji
w jeden dzień czy miesiąc.

Banki dla inwestorów bez doświadczenia mają bardzo rygorystyczne warunki. W moim przypadku, bardzo korzystne było moje wieloletnie działanie w branży nieruchomości. Uwierzyli, że sobie poradzę z procesem budowlanym. Jednak na ładne oczy kredytów nie dają – liczby też muszą się zgadzać.

Wyciągi z kont bankowych, PIT-y roczne, dochody z działalności, historie kredytowe, sposób rozliczeń podatkowych, terminowe płatności podatków i składek ZUS – to wszystko jest skrupulatnie analizowane. Mocno analizowane są również codzienne, prywatne wydatki i tutaj również są sposoby na to, aby korzystnie wypaść przed bankiem. Wymaga to tylko trochę logicznego myślenia i bycia konsekwentnym w pewnych działaniach przez ostatnie dwa pełne lata
(w rozumieniu rozliczeń podatkowych).

Otocz się ekspertami

„Po co Ci inspektor nadzoru? Znasz się przecież na nieruchomościach.” – słyszę często opowiadając o tym jak zorganizowałem cały proces budowlany. Fakt, inspektora nadzoru opłacam dodatkowo ze swojej kieszeni poza finansowaniem z kredytu i jest to koszt rzędu 5 tys. zł miesięcznie.
Na początku, wahałem się czy jest mi to potrzebne, bo to dość duży wydatek, ale dziś, na finiszu inwestycji stanowczo stwierdzam, że zrobiłbym tak samo, gdybym drugi raz rozpoczynał ten proces.

Ilość sprawdzonych elementów, materiałów, zamówień; pilnowanie porządku; sprawdzanie odbieranych etapów budowy i dobre rady w zakresie zmian w materiałach czy rozwiązaniach były bezcenne. Znam wiele inwestycji, na których nie było kontroli inwestora ani nie było też inspektora z ramienia inwestora.

Znam również takie inwestycje, gdzie geodeci czy inni specjaliści kryli generalnego wykonawcę przed inwestorem. Tuszowali poważne błędy budowlane. To na inwestorze ciąży obowiązek i odpowiedzialność pilnowania jego własnego majątku. Dodam tylko, że mój inspektor nadzoru nie jest wybranym przypadkowo z rynku. Jest to człowiek, którego znam od wielu lat, współpracowałem z nim przy różnych projektach dla moich klientów i mam do niego zaufanie.

Brakuje rąk do pracy

Największym problemem tej inwestycji jest brak ciągłego dostępu do osób, które fizycznie budują budynek. Niestety na rynku teraz nie ma rąk do pracy i nie jest to tylko mój problem. Do tej pracy wykonawcy ściągają zazwyczaj osoby ze Wschodu – nie tylko z Ukrainy, Rosji ale i z Gruzji czy nawet dalekiego Kazachstanu. Część z nich „przerzuciła się” na otwarty dla nich w tym roku rynek niemiecki, co spotęgowało problem.

Osoby te nie znają często języka polskiego czy angielskiego, w innym czasie obchodzą święta i dodatkowo muszą wracać co 1,5 miesiąca na pewien okres czasu do swoich rodzin
a wykonawca musi organizować inną ekipę. Ponadto świetnie wiedzą, że w Polsce nie ma komu pracować na budowach i czasami to wykorzystują.

Jako inwestor, bardzo często muszę łagodzić konflikty między stronami, żeby tylko kogoś nie rozdrażnić, żeby ludzie nie zeszli z budowy. Kiedyś inwestor kontrolował i wymagał, a dzisiaj niestety musi być „dobrym wujkiem”. Przypadki podkupowania pracowników to problem dnia codziennego, przynajmniej na rynku warszawskim. Rekordową akcję, o której słyszałem to podkupienie z dużej budowy w Warszawie blisko 100 osób, które zniknęły z budowy jednego dnia. To wszystko powoduje, że bardzo trudno jest planować harmonogram prac, żeby był on w zaplanowanych z bankiem terminach.

Oczekuj nieoczekiwanego

Niespodziewane sytuacje i wydatki to standard na budowach w dzisiejszych czasach. W przypadku mojej budowy również tak było. Jednym z problemów był poziom wody, który się podniósł przez okres zimy. Oczywiście wykonaliśmy badania geologiczne i geotechniczne w momencie składania dokumentów do decyzji o WZ.

30-centymetrowy zapas lustra wody podziemnej do fundamentów podniósł się o 70 cm, a więc był powyżej poziomu fundamentów zaprojektowanego garażu podziemnego. Miałem dwa wyjścia, albo wykonać pozwolenie zamienne i zmienić konstrukcję budynku albo wykonać „białą wannę”, która zabezpiecza podziemny garaż przed ewentualnym podsiąkaniem wody. O ile to pierwsze wiązałoby się z około półrocznym opóźnieniem, to drugie wiązało się z dodatkowym wydatkiem rzędu 80 tys. zł.

W związku z tym, że buduję budynek dla siebie i którym zamierzam zarządzać przez wiele lat wybrałem to drugie, a koszt pokryłem z własnej kieszeni. Wolę zapłacić teraz niż za kilka lat walczyć z wilgocią, pleśnią czy podtopieniami. Roboty ziemne, igłofiltry, zrobienie białej wanny, zamiana bloczków fundamentowych na wodoodporny beton – to ułamek prac, który był konieczny w tym jednym etapie.

Autor jest doradcą rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, inwestorem, wykładowcą, autorem, członkiem zarządu Polish Geodetic Group