Warto zaznaczyć, że innymi prawami rządzą się pomiary do celów podatkowych i innymi te do celów najmu. Podatek od nieruchomości dotyczy praktycznie wszystkich budynków poza małymi wyjątkami. Zasady pomiaru powierzchni użytkowej są takie same dla każdego rodzaju budynku bez względu na to, czy jest to blok mieszkalny, centrum handlowe czy budynki produkcyjne lub magazynowe.

O ile zasada pomiaru jest taka sama dla wszystkich rodzajów budynków to stawki w złotówkach znacznie się od siebie różnią. Dla lokali mieszkalnych mówimy o stawkach rzędu 0,70-0,80zł/m² powierzchni, natomiast dla budynków komercyjnych kwoty te mogą osiągnąć wartości 20-25zł/m² powierzchni użytkowej Jak sama nazwa Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wskazuje kwoty te różnią się w zależności od lokalizacji.

Skąd zatem tak duże błędy w wyliczeniach? Wynika to z rozbieżności definicji powierzchni użytkowej w prawie polskim. Dla architekta opracowującego dokumentację w pozwoleniu na budowę czy dla urzędnika wydającego pozwolenie na użytkowanie danego budynku powierzchnia użytkowa jest definiowana zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997.

Wyliczenia dla celów podatkowych

Do celów podatku od nieruchomości definicja powierzchni użytkowej znacznie się różni. Powierzchnia użytkowa do celów podatków od nieruchomości jest średnio 30 a nawet 50 proc. większa od powierzchni użytkowej wpisanej w pozwoleniu na użytkowanie.
Wynika to z tego że powierzchnia użytkowa do celów podatku zawiera następujące powierzchnie z normy PN-ISO 9836:1997: powierzchnia użytkowa, powierzchnia ruchu, powierzchnia usługowa (techniczna). Właściciele budynków zapominają lub po prostu nie wiedzą, że należy podać do deklaracji podatkowej powierzchnie zajęte przez parkingi podziemne lub naziemne, pojedyncze pomieszczenia lub całe piętra techniczne, korytarze czy ogólnie komunikację (bez klatek schodowych).

W Polsce bezspornie, jako źródła informacji w tym zakresie należy wskazać Ustawę o podatkach i opłatach lokalnych (Uopiol) z 12 stycznia 1991r. z późniejszymi zmianami oraz normę PN-ISO 9836:1997 (jako techniczne wsparcie ustawy). Według tych dwóch dokumentów mierzone są w Polsce wszystkie budynki do celów podatkowych. A jak to wygląda w szczególe?

Prawny aspekt podatków

W samej Uopiol nie znajdziemy zbyt wiele treści o sposobie wykonywania pomiarów i obliczeń. Jednak Ustawa odwoływała się zawsze do norm polskich. Od 29 kwietnia 2012 Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. poz. 462) norma PN-ISO 9836:1997 jest jedyną obowiązującą normą w Polsce w tym zakresie.

Tok rozumowania wielu prawników i mój również jest taki, że skoro Uopiol wymienia takie słowa jak „budynek”, „budowla” a te słowa mają swoje definicje w Ustawie Prawo Budowlane i ono przytacza Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i firmy projektu budowlanego
a w nim jest wymieniona norma PN-ISO 9836:1997 to jest to obowiązujący w Polsce dokument do pomiarów powierzchni i kubatur.

Co podlega opodatkowaniu?

Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 do powierzchni użytkowej nie wchodzą (gdyż jest to osobna grupa powierzchni): powierzchnie usługowe rozumiane, jako powierzchnie techniczne (w normie pomysłodawca nietrafnie ujął ten termin). Są to całe pomieszczenia techniczne, np.: kotłownia, hydrofornia, rozdzielnia elektryczna. Dodatkowo, do podatku nie wchodzą powierzchnie ruchu (powierzchnie klatek schodowych, korytarzy, wewnętrznych ramp).

Definicja powierzchni konstrukcji według normy PN-ISO 9836:1997 to nie tylko ściany konstrukcyjne, ale również ściany działowe, kominy, szachty, piony wentylacyjne – nie jest ona wliczana do podatku od nieruchomości. A co na ten temat mówi Uopiol? Według art. 1a pkt 5 Ustawy opodatkowaniu podlega powierzchnia użytkowa. Według art. 1a punkt 5 Uopiol powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.

Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Widoczna jest teraz różnica w określeniu (definicji) na to samo pojęcie według Uopiol i normy PN-ISO 9836:1997. Aby wyjść z tego zagmatwania, najprościej można to ująć w ten sposób, że podatków nie płacimy za: klatki schodowe, szachty bez podłóg, strychy nieużytkowe, ściany wyprawione (łącznie ze ścianami działowymi) oraz za powierzchnie, których wysokość jest niższa niż 1,40 m.

Redukcje wysokości

W przypadku wysokości pomieszczenia lub jego części w przedziale 1,40m – 2,20m płacimy podatek za 50 proc. takiej powierzchni. Za pomieszczenia, które mają ponad 2,20m wysokości podatki płacimy w 100 proc. Oczywistym jest wyższość ustawy nad normą. Warto zauważyć, że te graniczne wartości wysokości wywodzą się ze starej (obecnie archiwalnej) normy PN-70B-02365, co jest bardzo dobre. Jest kontynuacja tego samego podejścia przez kolejne lata.

Warto zaznaczyć, że te graniczne wartości nie mają nic wspólnego z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wartości między tymi dwoma dokumentami powinny być zbieżne. Dodatkowo, Uopiol i Prawo Budowlane nie podają definicji poddasza nieużytkowego lub użytkowego. Jest to punkt zapalny w podejmowaniu decyzji czy strych jest powierzchnią użytkową czy nie.

Klatki schodowe

Prawo budowlane nie definiuje pojęcia klatki schodowej, co też jest punktem spornym szczególnie po nowelizacji ustawy, gdzie musimy pomierzyć i płacić podatek za części wspólne w nieruchomości. Spostrzegawczy pewnie zauważą, że ująłem wcześniej iż za klatkę nie płacimy podatku. Ale gdzie jest ta granica klatki schodowej? Bo już za tą granicą, gdzie kończy podatek należy płacić.

Obecnie, nowe budownictwo szczególnie w centrach handlowych czy budynkach produkcyjnych są klatki „otwarte, pół otwarte” i granica nie jest tak wyraźna. Zdarzały się przypadki, że właściciele starali się forsować w urzędzie, iż całe piętro jest klatką schodową, bo wychodząc ze schodów ściana klatki kończy się kilkanaście metrów dalej (będąc jednocześnie końcem otwartego piętra). Tym samym nie chcieli płacić podatków za całość. Problem stanowią też schody ruchome w częściach wspólnych galerii handlowych. W tych przypadkach rzutujemy otwór w stropie co jest „przestrzenią ograniczoną ścianami służącą do zainstalowania schodów” zgodnie z PN-ISO 9836:1997.

Szachty, widny, maszynownie, garaże na dachu

Nie płacimy podatku za szachty – więc za szacht windowy również. Jednak za samą maszynownię dźwigu windowego podatek od nieruchomości już płacimy. Maszynownia stanowi osobne pomieszczenie, posiada strop, podłogę, drzwi i nie można jej utożsamiać z kontynuacją szybu windowego.

A co zrobić w przypadku, gdy w budynku znajduje się kilkupoziomowy garaż i ostatnia kondygnacja jest odkryta (nie ma dachu) a ściany, barierki są np.: na wysokości ok 1,2 m? Co w przypadku, gdy na przestrzeni na dachu funkcjonuje kawiarnia? Płacimy podatek czy nie? Niestandardowych przykładów sytuacji w budynkach i budowlach jest bardzo wiele i każdorazowo należy zinterpretować sytuację indywidualnie.

Tereny wokół nieruchomości

Przypominam właścicielom nieruchomości, że zgodnie z art. 4. Pkt. 1.3 (Uopiol) podatek płacimy również dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4-6: wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Podatek płacimy, więc także za drogi, place utwardzone, instalacje, oświetlenie, ogrodzenia, rampy.

Jakie powierzchnie możemy wyłączyć z podatku?

Tutaj informacja dla najemcy „medycznego”. Za jego powierzchnię, którą on wynajmuje podatek od nieruchomości płacimy w obniżonej kwocie. Drugi przypadek dotyczy pustostanów w zabytkowych budynkach. Gdy nie prowadzimy tam działalności gospodarczej i jednocześnie spełniamy wymogi konserwatora zabytków to za taką powierzchnię przez okres pustostanu również podatku od nieruchomości się nie płaci.

Kto przepłaca za podatki od nieruchomości?

Na początku artykułu podałem przykłady, że właściciele, zarządcy budynków najczęściej przez niewiedzę zaniżają powierzchnie do podatku względem rzeczywistości. Częściej jednak powierzchnia do podatku zgłaszana w deklaracji podatkowej jest większa niż jest to w rzeczywistości. Kto zatem ma w interesie płacenie więcej niż wymaga tego urząd?
Okazuje się, że są to często księgowi lub zarządcy, którzy przez swoją niewiedzę wpisują niewłaściwe liczby do deklaracji podatkowych lub ich nie aktualizują. Przez wszelkie aranżacje i wykończenie całego budynku część powierzchni do podatku powinna być pomniejszana a niewielu właścicieli dba o aktualizacje deklaracji podatkowych. Każda wybudowana ściana działowa, obudowa w łazienkach, kuchniach pomniejszają powierzchnię do podatku od nieruchomości.
Gdy porównamy budynek biurowy oddany do użytku (bez najemców) do budynku w całości zajętego przez najemców z ich docelową aranżacją to powierzchnia do podatku tego drugiego będzie mniejsza o około 5 proc.
Druga sytuacja, gdzie zgłaszana powierzchnia do podatku jest większa niż w rzeczywistości to podanie na deklaracji podatkowej powierzchni całkowitej z projektu budowlanego lub z pozwolenia na użytkowanie. W tym przypadku niepotrzebnie przepłacamy za klatki schodowe, windy, szachty.

Kolejne okazje przepłacania podatku, które wykorzystują nagminnie właściciele to te, kiedy do deklaracji podatkowej wpisuje się powierzchnię najmu. Tu właścicielowi zawsze zależy na wygenerowaniu maksymalnych możliwych powierzchni, za które płacą najemcy. Przypadek ten pokazuje, że oszczędność pomiaru powierzchni do celów podatkowych jest stratą finansową powielaną corocznie a często wygenerowane dodatkowe przychody ze zwiększanych powierzchni najmu pochłaniane są przez przepłacane podatki od nieruchomości.
Tych, którzy przepłacają za płacone podatki jest znacznie więcej a urzędom nie zależy na tym, żeby wskazywać właścicielowi że płaci za dużo podatku. W moim doświadczeniu pomierzonych 5 mln m2 powierzchni nie zdarzyło mi się jeszcze, żeby właściciel miał dobrze wyliczone powierzchnie do celów podatkowych a to im najbardziej powinno zależeć na optymalizacji swoich wydatków.

Autor jest doradcą rynku nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, inwestorem, wykładowcą, Członek Zarządu Polish Geodetic Group