Z punktu widzenia kredytobiorców zmiany nie będą jednak rewolucyjne, a są tylko potwierdzeniem obecnego stanu rynku.

Ustawa o kredycie hipotecznym i nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami została przyjęta przez Sejm. Wprowadza ona wiele zmian w zakresie funkcjonowania pośredników i doradców finansowych, reguluje też wiele obszarów dotyczących kredytu mieszkaniowego. Jednak wiele zmian w kredycie hipotecznym to de facto usankcjonowanie ustawą innych regulacji, np. Rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, czy rynkowych praktyk banków. Co zatem zmieni się dla kredytobiorców?

Opłata za wcześniejszą spłatę

Ustawa wprowadza ograniczenia we wcześniejszej spłacie kredytów ze zmienną stopą procentową, czyli najpopularniejszych na naszym rynku. Zgodnie z Art. 40 bank może pobrać opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty tylko przez trzy lata od podpisania umowy kredytowej. Ograniczono też kwotę, którą może być obciążony kredytobiorca. Wysokość rekompensaty nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek jakie zapłaciłby klient od kwoty, która została wcześniej spłacona. Jednocześnie kwota ta nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty. Warto jednak zwrócić uwagę, że już dziś praktyka banków jest zbliżona do regulacji ustawowych. W większości instytucji opłata z tytułu wcześniejszej spłaty pobierana jest przez trzy, czasem pięć lat, a jej wysokość zwykle oscyluje na poziomie 1,5-2,0 proc. Nowością zatem będzie tylko ograniczenie wysokości opłaty do sumy odsetek, które zostałyby zapłacone przez rok.

Zakaz kredytów walutowych

Nowe przepisy regulują też zasady udzielania kredytów w walutach obcych. Zgodnie z Art. 6 będzie to możliwe, tylko w sytuacji gdy kredytobiorca większość swoich dochodów osiąga w obcej walucie lub większość posiadanych środków finansowych lub aktywów jest wyrażona w walucie kredytu. Tylko wtedy, jeśli oczywiście bank będzie miał w swojej ofercie kredyty w danej walucie, możliwe będzie zaciągnięcie kredytu w innej walucie niż złoty. Dla przeciętnego klienta jedyną możliwością będzie kredyt w rodzimej walucie. To rozwiązanie, które częściowo pokrywa się z zapisami Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Przyjęte w połowie 2013 r. regulacje ograniczyły możliwość udzielania kredytów walutowych do osób zarabiających w danej walucie. Warto też przypomnieć, że podobne wymogi wiele banków wprowadziło samodzielnie jeszcze przed przepisami nadzoru.

Zakaz sprzedaży wiązanej

Z punktu widzenia kredytobiorcy ważne jest wprowadzenie zakazu sprzedaży wiązanej. Oznacza to, że bank nie będzie mógł uzależnić decyzji o przyznaniu kredytu od obowiązku skorzystania z innych produktów. Wyjątek uczyniono jednak dla rachunku bankowego. Dopuszczalne będzie wymaganie założenia konta służącego bieżącej obsłudze kredytu, jednak w takim przypadku rachunek ten będzie musiał być prowadzony bezpłatnie. Ponadto przepisy ustawy dopuszczają możliwość wymagania przez bank ubezpieczenia np. nieruchomości, jednak niemożliwe będzie narzucanie wyboru konkretnego ubezpieczyciela. Kredytobiorca będzie miał prawo dostarczyć własną polisę spełniającą postawione przez bank minimalne zakresy ubezpieczenia. Są to także rozwiązania, które na bankach kilka lat temu wymusiła KNF w Rekomendacji U i taka możliwość funkcjonuje już od kilku lat.

Nowe przepisy nie zabraniają jednak sprzedaży łączonej. Oznacza to, że bank będzie mógł oferować kredyty, w których w zamian za skorzystanie np. z ubezpieczenia, czy produktu inwestycyjnego zostanie obniżona marża, prowizja, czy w inny sposób kredytobiorca będzie premiowany. Jednak ustawa nakłada obowiązek na banki, że równolegle oferowany musi być kredyt bez dodatkowych produktów. Nowy przepis w praktyce dla kredytobiorców w Polsce niewiele zmieni. Już dzisiaj niemal wszystkie banki mają tak skonstruowane oferty, że możliwe jest uzyskanie kredytu bez tzw. crossellingu, chociaż często są to droższe oferty, niż w przypadku skorzystania z oferty np. z produktem oszczędnościowym.

Nowe zasady restrukturyzacji

Nowością są zasady restrukturyzacji kredytu. W razie opóźnień w spłacie, kredytobiorca będzie miał prawo wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank może zaoferować czasowe zawieszenie spłaty kredytu, wydłużenie okresu kredytowania czy inne działania, które mogą umożliwić terminową spłatę rat. Jeśli bank nie może przedstawić takich rozwiązań lub podjęte działania okażą się bezskuteczne, kredytobiorca będzie miał czas na samodzielne sprzedanie nieruchomości. Minimalny termin, który bank musi dać zadłużonemu klientowi na sprzedaż mieszkania na „wolnym rynku” to pół roku. To nowość. Aktualnie w razie niespłacania kredytu bank może szybciej przystąpić do windykacji komorniczej, co często prowadzi do sprzedaży wymuszonej za dużo niższą kwotę niż rynkowa wartość lokalu.

21 dni na decyzję banku

Ustawa o kredycie hipotecznym określa także maksymalny czas w jakim bank musi przekazać klientowi informację o podjętej decyzji kredytowej. Zgodnie z regulacjami analiza wniosku może zająć maksymalnie 21 dni od złożenia kompletu dokumentów i po tym terminie decyzja kredytowa musi być przekazana klientowi. Jest to nowość, gdyż aktualnie czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku jest wewnętrzną regulacją każdego z banków. Co prawda w większości przypadków praktyka rynkowa pokazuje, że czasy te są znacznie krótsze, jednak w części instytucji na decyzję o przyznaniu kredytu trzeba poczekać dłużej.

Przejrzysta reklama

Nowe przepisy regulują zasady reklamowania kredytów. Wszelkie podawane informacje powinny być jednoznaczne, zrozumiałe i widoczne. Zamieszczone wartości, jak oprocentowanie, rata, mają być obliczane dla reprezentatywnego przykładu. Jest on definiowany jako kredyt, który będzie na takich samych warunkach zaoferowany co najmniej dwóm trzecim kredytobiorcom będącym w portfelu banku, przy uwzględnieniu średniego okresu kredytowania i kwoty kredytu.

Nowe regulacje w zakresie kredytu hipotecznego nie wywołają rewolucji na rynku. Wiele rozwiązań zawartych w ustawie funkcjonuje w bankach od dawna, a nowe przepisy zapewne przyniosą pozytywne zmiany dla kredytobiorców. Kolejnym etapem na ścieżce legislacyjnej jest Senat. Jeśli nie zgłosi poprawek, ustawa trafi do Prezydenta. Po jej podpisaniu zostanie ogłoszona w Dzienniku Ustaw i wejdzie w życie w ciągu trzech miesięcy od publikacji. Realnie możemy zatem oczekiwać, że nowe przepisy zaczną obowiązywać na początku wakacji.  

Michał Krajkowski
Główny Analityk
Notus Doradcy Finansowi