Dekret Bieruta

Konsekwencje zakończenia II wojny światowej były dla całego kraju straszne - Polska nie tylko utraciła sporą część przedwojennego terytorium, parę milionów obywateli, ale poniosła również niewyobrażalne straty materialne. Miejscem, które szczególnie ucierpiało była bez wątpienia Warszawa. Skutkiem ponad pięcioletniej okupacji, Powstania w getcie warszawskim i Powstania Warszawskiego były m.in. olbrzymie straty w zabudowie mieszkaniowej. Część właścicieli przedwojennych kamienic zginęła, cześć pozostawiła jednak spadkobierców, nawet bardzo odległych i o roszczenia tych osób z uwagi na upływ czasu toczy się obecnie spór prawny.

Sięgając jednak do historii należy zacząć od tzw. dekretu Bieruta, a dokładnie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użyłkowaniu gruntów na obszarze miasta stołecznego Warszawy. Celem omawianego dekretu miała być szybka odbudowa Warszawy. Co ciekawe, ów dekret odnosił się jedynie do gruntów - budynki i inne przedmioty znajdujące się na gruntach pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli. Ponadto, dotychczasowi właściciele i ich następcy prawni mogli w terminie sześciu miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę, zgłosić wniosek o przyznanie im prawa wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy. Gmina miała obowiązek uwzględnić przedmiotowy wniosek, jeżeli korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela dało się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania. Niestety dla byłych właścicieli cześć decyzji odmownych była niezgodna nawet z dekretem, mimo że korzystanie z gruntu byłoby zgodne z planem zabudowania, co w konsekwencji prowadziło do pozbawienia właścicieli lub ich następców prawnych również własności budynków.

Zgodnie z dekretem w razie nieprzyznania dotychczasowemu właścicielowi gruntu wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, wszystkie budynki położone na gruncie przechodziły na własność gminy. Gmina miała wypłacić odszkodowanie jednak wobec braku przepisów wykonawczych, przyznanie i wypłata odszkodowania były nie do zrealizowania.
Za swojego rodzaju osobliwość, należy również uznać, iż dekret wydany przez władze komunistyczne, do dnia dzisiejszego jest aktem prawnie obowiązującym.

Co dalej?

Aby móc skutecznie dochodzić swoich roszczeń należy w drodze postępowania administracyjnego wystąpić o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy (obecnie: użytkowanie wieczyste) i tu otwiera się furtka, z której korzystają inni zainteresowani.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2009 r., „Dopuszczalny jest przelew wierzytelności o odszkodowanie za wydanie decyzji administracyjnej odmawiającej współwłaścicielowi tzw. gruntu warszawskiego ustanowienia wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, która uznana została za wydaną z naruszeniem prawa”.

Powyższe oznacza, że były właściciel lub jego następca prawny mogą na drodze przepisów prawa cywilnego, a konkretnie art. 509 k.c. dokonać przelewu wierzytelności o odszkodowanie. W omawianej uchwale Sąd poddał analizie zarówno przypadek powstania wierzytelności (czyli sytuacji w której decyzja odmawiająca ustanowienia wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy została uznana za zdarzenie wywołujące szkodę w wyniku wydania decyzji stwierdzającej niezgodność z prawem pierwotnej decyzji) oraz powstania tzw. ekspektatywy wierzytelności jako efekt wydania decyzji odmawiającej ustanowienia wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy, ale przed wydaniem decyzji stwierdzającej niezgodność z prawem decyzji pierwotnej. Jak podkreślono w uchwale, zarówno sama taka wierzytelność, jak i jej ekspektatywa mogą być przedmiotem przelewu, są one zatem zbywalne.

Przelew wierzytelności jest zatem umową zawieraną między wierzycielem (cedentem) a osobą trzecią (cesjonariuszem). Umowa cesji może być zawarta na piśmie, jednak ze względów ostrożnościowych należy wziąć pod uwagę formę aktu notarialnego, przelew wierzytelności dotyczy bowiem wierzytelności związanych prawem do nieruchomości. Przeniesienie wierzytelności może być dokonane odpłatnie lub nieodpłatnie. Pomimo że omawiana materia dotyczy kwestii związanych z wierzytelnościami o dużej wartości, w praktyce zdarza się, że cesja wierzytelności budzi wiele kontrowersji związanych z kwotami jakie otrzymują cedenci.

Zwrot nieruchomości lub odszkodowanie

W przypadku stwierdzenia nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa wieczystej dzierżawy jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa, właściciele lub ich następcy prawni mogą wnioskować o przyznanie im użytkowania wieczystego gruntu wraz z zabudowaniami.
Jeśli jednak nie można zwrócić odebranego mienia w naturze z powodu powstania stanu nieodwracalnych skutków prawnych (grunt nie jest już własnością gminy,  Skarbu Państwa albo został oddany w użytkowanie wieczyste komuś innemu) - następuje stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa i wypłaca się odszkodowanie, z tymże odszkodowanie wypłacane nie jest już poprzednim właścicielom, ale osobom, które nabyły prawa do nieruchomości (jeśli doszło do przelewu wierzytelności). Dodatkowo wypłacane jest odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, maksimum za dziesięć lat.

Sposób na kuratora

Jednym ze sposobów, w jaki można starać się uzyskać prawo do nieruchomości, to tzw. „sposób na kuratora”, w czym specjalizują się niektóre podmioty występujące na rynku.
Zgodnie z art. 184 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego „Dla ochrony praw osoby, która z powodu nieobecności nie może prowadzić swoich spraw, a nie ma pełnomocnika, ustanawia się kuratora. To samo dotyczy wypadku, gdy pełnomocnik nieobecnego nie może wykonywać swoich czynności albo gdy je wykonywa nienależycie”.

Jak wynika z powyższego pozytywną przesłanką ustanowienia kuratora jest nieobecność danej osoby. Kuratora ustanawia się zatem dla osoby nieobecnej, wobec której istnieje prawdopodobieństwo, że żyje, o czym niestety niektóre sądy zdają się czasami zapominać.
Postępowanie o ustanowienie kuratora toczy się w postępowaniu nieprocesowym, a sądem właściwym do ustanowienia kuratora jest sąd opiekuńczy ostatniego miejsca zamieszkania lub pobytu osoby nieobecnej.

Legitymacja do złożenia wniosku o ustanowienie kuratora przysługuje osobie zainteresowanej, czyli osobie mającej w tym interes prawny. Co to oznacza w praktyce? Często zgłaszają się osoby niemające jednak wiele wspólnego z osobą nieobecną.

Głównym obowiązkiem kuratora jest ustalenie miejsca pobytu osoby nieobecnej i zawiadomienie jej o stanie jej spraw. Kurator absentis powołany jest zatem do dokonywania czynności materialno-prawnych i procesowych w imieniu nieobecnego, przy czym zakres jego obowiązków i praw określa każdorazowo sąd. Podkreślenia wymaga, iż w przypadku czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd na podjęcie takich czynności zgodę musi wyrazić sąd.

Obowiązkiem kuratora jest ochrona interesów majątkowych i niemajątkowych osoby nieobecnej, co często implikuje praktykę, która rodzi wątpliwości co do zamiarów kuratora. Kurator może zatem, w celu ochrony interesów majątkowych spadkobiercy lub jego następcy prawnego, żądać zwrotu nieruchomości. Zdarza się też, że sądy wyrażają zgodę na podpisanie aktu notarialnego przez kuratora, przez co widnieje on w księdze wieczystej jako właściciel. Powyższe może rodzić następnie wiele komplikacji, ponieważ korzystając z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych może on rozporządzić nieruchomością jak właściciel.  
Istnieją również inne praktyki "odzyskiwania nieruchomości", jeszcze mniej chwalebne, ale mają już one charakter kryminalny, (np. podrabianie testamentów czy tzw. "metoda na bliźniaka"), ale propagowanie wiedzy w tej materii w stosunku do opinii publicznej nie jest intencją autora niniejszego artykułu.

Niewątpliwie, zaistniała sytuacja jest wynikiem braku ustawy reprywatyzacyjnej, o czym przekonujemy się jako obywatele i Państwo już od początku okresu transformacji i za co niestety przychodzi nam płacić ze wspólnej kieszeni dość wysoką cenę.

Autor: Paweł Zyśko, radca prawny Kancelaria Chałas i Wspólnicy