Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak dużą część dochodu netto musi miesięcznie wydać rodzina, zarabiająca dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce na spłatę kredytu, zaciągniętego na zakup mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych.
W zależności od regionu jest to od 24 proc. do niespełna 31 proc. dochodu netto. Są to zatem wartości dużo niższe, niż sugeruje w Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego. Przypomnijmy, że z Rekomendacją nr 9 poziom wydatków kredytowych nie powinien przekroczyć 40% dochodu netto. Wartości IOH są zatem znacznie poniżej limitów wskazanych przez KNF.
Co zdecydowało o zmianach?
Na wartość IOH wpływ mają 3 czynniki – wysokość wynagrodzenia, oprocentowanie kredytów oraz ceny nieruchomości. W ujęciu rocznym zaobserwowaliśmy rekordowy spadek IOH. Jest on niższy o ponad 7 proc. w stosunku do wartości z czerwca 2013 roku. W ujęciu rocznym, zarówno zmiana wynagrodzenia, jak i ceny nieruchomości oddziaływały w pozytywnym kierunku wpływając na spadek wartości IOH. Co prawda oprocentowanie kredytów w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosło, z 4,51 do 4,63 proc., ale zmiana raty będąca konsekwencją wzrostu oprocentowania nie była na tyle duża, aby zniwelować korzystne zmiany wynagrodzeń i cen nieruchomości.
W ujęciu kwartalnym IOH zanotował niewielki wzrost, co wynikało głównie ze spadku przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Ceny nieruchomości oraz oprocentowanie kredytów praktycznie nie uległy zmianie, zatem pomimo spadku wartości IOH zmiana ta jest minimalna – w stosunku do I kwartału tego roku Indeks wzrósł o 0,79 proc.
Regiony – duże zróżnicowanie
Mimo iż IOH w ujęciu rocznym spadł o ponad 7 proc., to w każdym z analizowanych miast obserwujemy duże zróżnicowanie zmian. Największy spadek Indeks zanotował w Trójmieście (16,32 proc.), a był on spowodowany głównie spadkiem cen ofertowych w ujęciu rocznym. ¦rednia cena w stosunku do czerwca 2013 roku spadła o ponad 10%, co w połączeniu z dużym wzrostem wynagrodzeń w województwie pomorskim (4,13 proc.) powoduje aż tak duży spadek IOH dla Trójmiasta. Obok tak bardzo wyróżniającego się województwa pomorskiego, warto także zwrócić uwagę na inne miasta. Duże spadki w Poznaniu (6,16 proc.) i Warszawie (7,04 proc.) także są odczuwalne dla gospodarstw domowych.
Ciekawie wygląda także sytuacja w regionach w ujęciu kwartalnym. Pomimo iż IOH nieznacznie wzrósł (0,79 proc.) to zróżnicowanie zmian w regionach jest znacznie większe niż w przypadku zmian rocznych. W Krakowie, Trójmieście, £odzi i Warszawie IOH wzrósł, a za tę zmianę odpowiada przede wszystkim spadek wynagrodzenia w tych regionach. Tak relatywnie niewielki wzrost średniego IOH w ujęciu kwartalnym, zawdzięczamy przede wszystkim bardzo dużemu spadkowi tego wskaźnika we Wrocławiu. Warto jednak zwrócić uwagę, że spadek IOH w stolicy Dolnego ¦ląska wynika z bardzo dużego wzrostu wynagrodzenia (13,65 proc.) w stosunku do marca tego roku. Nie jest to jednak trwały wzrost, gdyż w tym regionie w czerwcu i grudniu regularnie obserwujemy jednorazowe wzrosty wynagrodzeń wynikające z wypłat premii i nagród. Można zatem przypuszczać, że w następnych miesiącach IOH we Wrocławiu znacząco wzrośnie, gdy wynagrodzenia powrócą do poprzedniego poziomu.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Dom Kredytowy Notus S.A.
