Wydarzenia ostatnich lat, takie jak pandemia, wojna w Ukrainie czy nieprzewidziane zdarzenia losowe, jak pożar jednego z kompleksów handlowych, pokazały, że wybór między lokalizacją w galerii handlowej a ulicą handlową niesie za sobą różne konsekwencje – również prawne.

Ponadto należy uwzględnić aspekty kulturowe oraz zmieniające się preferencje konsumentów. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce przechodzi transformację, z naciskiem na rosnącą popularność parków handlowych, co wpływa na zmianę funkcji tradycyjnych galerii handlowych.

Przyjrzyjmy się najważniejszym aspektom prawnym, które należy wziąć pod uwagę przy zawieraniu umowy najmu.
 
Charakter umowy najmu
 
Galeria handlowa
Umowa najmu w galerii handlowej jest dość obszerna i sformalizowana. Wynika to z potrzeby szczegółowego określenia zasad współpracy między wynajmującym a najemcą. Dla przykładu takich jak udział w kosztach utrzymania części wspólnych, zasad reklamy i promocji w obrębie galerii, a także godzin otwarcia.

Biorąc pod uwagę fakt, iż na przestrzeni ostatnich lat miało miejsce wiele zdarzeń zewnętrznych, które w prawie określane są jako siła wyższa, konieczne staje się również uregulowanie takich zagadnień, jak zasady renegocjacji czynszu, czasowe zawieszenie jego płatności, a także ubezpieczenie na wypadek pożaru czy innych zdarzeń losowych.

Dlatego kluczowe jest dokładne przeanalizowanie postanowień odnoszących się zarówno do standardowych warunków najmu, jak i tych związanych z nieprzewidzianymi sytuacjami, które mogą istotnie wpłynąć na prawa i obowiązki stron w trakcie trwania umowy zawieranej przecież na dość długi okres czasu.
 
Ulica handlowa
W przypadku lokalu przy ulicy handlowej, umowy najmu mogą być mniej obszerne niż w przypadku najmu w galerii handlowej. Wynajmujący i najemca mają większą swobodę w dostosowywaniu jej do indywidualnych potrzeb. Brak szczegółowych standardów w tego rodzaju najmie wiąże się jednak z koniecznością precyzyjnego ustalenia kluczowych postanowień, takich jak odpowiedzialność za remonty i modernizacje, warunki wypowiedzenia umowy w kontekście zasad rozliczenia nakładów poniesionych na dostosowanie lokalu do indywidualnych potrzeb.

Przed podpisaniem umowy najmu lokalu przy ulicy handlowej, które w większości przypadków mieszczą się w centrach miast, warto dokładnie zbadać, czy budynek nie jest zabytkiem lub nie znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, co może wiązać się z dodatkowymi ograniczeniami w zakresie adaptacji, ale również umieszczania szyldów na elewacji.
 
Czynsz i dodatkowe opłaty
 
Galeria handlowa
Czynsz w galeriach handlowych zazwyczaj składa się z kilku elementów. Podstawą jest czynsz podstawowy, najczęściej określany jako stawka za metr kwadratowy wynajmowanej powierzchni. Dodatkowo najemcy ponoszą koszty związane z opłatą eksploatacyjną oraz opłatą marketingową. Najemca oprócz czynszu podstawowego zobowiązany jest do uiszczania dodatkowej opłaty w postaci procentu od osiągniętych przychodów tzw. czynsz od obrotu.
 
Ulica handlowa
Z kolei w przypadku lokali położonych przy ulicach handlowych, choć podstawowy czynsz często bywa niższy niż w galeriach handlowych, to dodatkowe opłaty eksploatacyjne mogą być znacznie wyższe. Lokalizacja przy prestiżowej ulicy handlowej może wiązać się z wysokimi kosztami związanymi z adaptacją przestrzeni czy utrzymaniem witryn. W przypadku starszych kamienic pojawia się konieczności utrzymania starszej infrastruktury, remontów części wspólnych, czy wyższych kosztów ogrzewania w budynkach o gorszej termoizolacji.
 
Ryzyka i zabezpieczenia
 
Galeria handlowa
Wynajem lokalu w galerii handlowej wiąże się z większymi wymaganiami dotyczącymi zabezpieczeń finansowych, takich jak kaucja w wysokości kilku miesięcznych czynszów oraz gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Warto przy tym podkreślić, że gwarancje te są dość kosztowne, co dodatkowo zwiększa obciążenia finansowe najemcy. W umowach nierzadko stosuje się oświadczenia o poddaniu się egzekucji, które ułatwiają wynajmującemu dochodzenie swoich roszczeń, co może spowodować utratę płynności finansowej najemcy i zwiększyć jego chwilowe problemy.
 
Ulica handlowa
Wynajem lokalu przy ulicy handlowej wiąże się z mniejszymi wymogami dotyczącymi zabezpieczeń finansowych, co czyni go bardziej dostępnym dla wielu najemców. Dodatkowo warunki najmu, w tym wysokość zabezpieczeń czy terminy płatności, często podlegają negocjacjom, co pozwala na dostosowanie ich do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych najemcy.
 
Podsumowanie
 
Wybór lokalizacji lokalu użytkowego zależy od wielu czynników, w tym charakteru prowadzonej działalności, rodzaju świadczonych usług, grupy docelowej oraz indywidualnych preferencji przedsiębiorcy. Kluczowym aspektem jest również dopasowanie lokalizacji do strategii biznesowej i oczekiwań klientów.

Najem w galerii handlowej to rozwiązanie szczególnie atrakcyjne dla przedsiębiorców nastawionych na duży ruch pieszych oraz standaryzację zasad współpracy. Tego typu lokalizacje oferują wysoką widoczność, regularny przepływ klientów oraz wsparcie marketingowe galerii, jednak wiążą się z większymi kosztami i mniej elastycznymi warunkami najmu, co powinno skłaniać najemcę do negocjacji warunków umowy najmu. Wbrew pozorom umowy podlegają negocjacjom, w wyniku których do ich treści wprowadzane są postanowienia korzystne dla najemcy.

Ulice handlowe, zwłaszcza te w prestiżowych lokalizacjach, są często wybierane przez marki premium, które chcą budować swój wizerunek w ekskluzywnym otoczeniu. Najem lokalu przy takiej ulicy daje możliwość dotarcia do klientów o wyższej sile nabywczej i zwiększa rozpoznawalność marki.

Jeśli chodzi o aspekt prawny, to zniechęcające lub wydłużające wejście do lokalu mogą być procedury administracyjne dotyczące zmiany przeznaczenia lokalu, lub konieczności pozyskania zgód konserwatorskich, zwłaszcza w przypadku budynków objętych ochroną zabytków.
 
Autorka: radca prawny, założycielka i wspólniczka JKM Kancelaria Radców Prawnych Jarzec-Koślacz Miśkiewicz s.c. Twórczyni strony ze wzorami dokumentów dotyczących nieruchomości www.klaudynajarzeckoslacz.pl Specjalizuje się w prawie nieruchomości. Doradza deweloperom, wspólnotom mieszkaniowym i przedsiębiorcom z branży budowlanej, pośrednikom nieruchomości, inwestorom. Bada stany prawne nieruchomości